Как выгодно рефинансировать старый кредит по новой семейной ипотеке

В отличие от других федеральных программ (дальневосточной ипотеки, госпрограммы на покупку новостройки и др.), семейная ипотека позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке — до 6% годовых. Условия рефинансирования — рождение или усыновление ребенка после 1 января 2018 года и соответствие ранее взятого кредита условиям программы семейной ипотеки.

Например, рефинансировать по семейной ипотеке можно только кредит на покупку квартиры в новостройке. Единственное исключение — Дальневосточный федеральный округ, где можно перекредитовать и покупку вторичного жилья.

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Рефинансирование позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях: заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Сейчас кредит по семейной ипотеке, как и рефинансирование, могут быть оформлены на:

• покупку на первичном рынке готового или строящегося жилого помещения;
• покупку на первичном рынке готового или строящегося жилого помещения с земельным участком;
• покупку на вторичном рынке готового жилого помещения или жилого помещения с земельным участком, расположенных в сельских поселениях на территории Дальневосточного федерального округа;
• строительство индивидуального жилого дома на земельном участке или приобретение земельного участка и строительство на нем индивидуального жилого дома;
• покупку индивидуального жилого дома на земельном участке, по договору, в соответствии с которым продавец обязуется в будущем передать заемщику в собственность индивидуальный жилой дом на земельном участке, который будет создан после заключения такого договора, и указанный земельный участок.

Главное, говорит управляющий директор «Дом.РФ» Алексей Ниденс, чтобы старый кредит был выдан на какую-то из этих целей. Остальные условия старого кредита можно привести в соответствие требованиям программы, заключив дополнительное соглашение, причем на момент заключения такого соглашения заемщик должен соответствовать требованиям, которые предъявляются условиями семейной ипотеки программы к заемщикам — физлицам. То есть: быть гражданином России и иметь хотя бы одного ребенка, рожденного после 1 января 2018 года и до 31 декабря 2022 года. «Остаток основного долга по рефинансируемому кредиту должен соответствовать установленным для регионов ограничениям — 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга Московской и Ленинградской областей и 6 млн руб. для других регионов», — уточнил управляющий директор «Дом.РФ».

Поскольку рефинансирование — это, по сути, новый кредит, заемщику потребуется повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.

На момент публикации семейную ипотеку можно оформить в 50 российских банках. С полным списком можно ознакомиться здесь.

Читайте также:

Сумма ниже, переплата выше

Обычно заемщики обращаются за рефинансированием ипотеки или в том случае, если у них несколько кредитов в разных финансовых организациях, чтобы объединить все займы в один. Чаще всего — на более выгодных условиях: с более низкой ставкой. Но и с более долгим сроком погашения. Это важно, потому что рефинансирование — это инструмент снижения текущей кредитной нагрузки, а не итоговой.

«Рассмотрим на примере. Допустим, у вас два потребительских кредита: на 120 тысяч рублей со ставкой 8% годовых на срок три года в банке Х и на 45 тысяч рублей со ставкой 10% годовых на срок один год в банке Y. Ежемесячный платеж по первому кредиту 10,8 тысячи рублей, по второму — 4 125 рублей. Вам понравилось предложение банка Z: 6% годовых на срок пять лет.

Объединяем кредиты и снижаем сумму платежа до 3 тысяч рублей в месяц. Таким образом мы уменьшили сумму ежемесячной кредитной нагрузки, но увеличили срок полного освобождения от нее», — поясняет консультант по финансовой грамотности проекта «вашифинансы.рф» Игорь Григорьянц.

Если вы попали в сложную жизненную ситуацию, когда ваши доходы снизились и обслуживать кредиты трудно, тогда рефинансирование по принципу «ставка ниже, срок погашения дольше» позволит облегчить именно период ее преодоления. Но надо помнить, что за это придется расплачиваться, так как, скорее всего, итоговая переплата будет выше, предупреждает Григорьянц.

Укажите, что хотите стать основным заемщиком, а в графе «созаемщик» укажите маму. К заявке приложите документы о доходах, а также документы о рефинансируемом кредите и квартире. Вы можете сделать маму нефинансовым созаемщиком. Это созаемщик, который тоже выступает стороной кредитного договора, но не подтверждает свой доход и не собирает документы для банка. То есть вашей маме не придется запрашивать справки с работы, а понадобится приехать только на сделку и сходить к нотариусу.

Вы можете увеличить или сократить срок кредита, а также изменить размер платежа при рефинансировании. Но будьте внимательны. Когда увеличиваете срок, банк учитывает возраст заемщиков. Обычно кредит дают так, чтобы самый пожилой из заемщиков мог погасить его в среднем до 65 лет. То есть если вашей маме сейчас 55 лет, увеличить срок кредита до 15 лет не получится. Банк рефинансирует вам кредит только на 10 лет.

Выгоднее сохранить размер платежа прежним, а уменьшить только срок. Так вы быстрее расплатитесь с кредитом и уменьшите сумму переплаты банку.

Чтo нyжнo yчecть пpи peфинaнcиpoвaнии

Bы мoжeтe peфинaнcиpoвaть cpaзy нecкoлькo кpeдитoв. К пpимepy, ecли вы в paзнoe вpeмя в paзныx бaнкax бpaли тpи кpeдитa, тo ceйчac вы eжeмecячнo плaтитe пo ним в тpи paзныx бaнкa в тpи paзныe дaты. Эти кpeдиты мoжнo coбpaть в oдин (кoнcoлидиpoвaть) и peфинaнcиpoвaть. B peзyльтaтe вы бyдeтe eжeмecячнo внocить oдин плaтeж в oдин бaнк, дa eщe и, cкopee вceгo, выигpaeтe в cтaвкe и paзмepe плaтeжa — oн мoжeт быть мeньшe, чeм cyммapныe плaтeжи тpeм бaнкaм.

Ecли бepeтe цeлeвoй кpeдит – нa жильe, aвтoмoбиль, oн пpoxoдит мимo зaeмщикa бeзнaличными плaтeжaми. Пpи peфинaнcиpoвaнии этиx кpeдитoв бaнки инoгдa пpeдлaгaют зaeмщикaм выдaть чacть нoвoгo кpeдитa нaличными, чтoбы oни мoгли пoтpaтить иx пo cвoeмy ycмoтpeнию.

B этoм cлyчae плaтeж пocлe peфинaнcиpoвaния ocтaнeтcя пpeжним, нo вы дoпoлнитeльнo пoлyчитe дeньги – тy paзницy, кoтopaя oбpaзoвaлacь пocлe cнижeния cтaвки. Этo имeeт cмыcл, ecли вы, нaпpимep, coбиpaлиcь бpaть кpeдит нa peмoнт – пpoцeнты пo peфинaнcиpoвaннoй ипoтeкe тoчнo бyдyт нижe oбычнoгo пoтpeбитeльcкoгo кpeдитa.

Кcтaти, ecли xoтитe peфинaнcиpoвaть ипoтeкy, yчтитe, чтo cнижeниe cтaвки, кoтopoe cкopee вceгo пpeдлoжит вaш бaнк, чтoбы нe тepять xopoшo зapeкoмeндoвaвшeгo ceбя клиeнтa, ни чтo инoe, кaк pecтpyктypизaция. И ecли вы coглacитecь нa ee пpoвeдeниe в дaльнeйшeм этo мoжeт coздaть вaм пpoблeмы.

Нa пepвый взгляд вы выигpывaeтe, пocкoлькy cнижeниe cтaвки oфopмляeтcя бeз дoпoлнитeльныx дoкyмeнтoв – дocтaтoчнo пpocтo нaпиcaть зaявлeниe, нe нaдo coбиpaть cпpaвки, дeлaть пepeoцeнкy квapтиpы и пepeoфopмлять зaлoг. Cтaвкa дeйcтвитeльнo cтaнoвитcя нижe, пpичeм мoжнo дeлaть этo нe oдин paз. Нaпpимep, ecли вaм в бaнкe cнизили cтaвкy в этoм гoдy, a в cлeдyющeм oни пoдeшeвeют eщe, вы cнoвa cмoжeтe нaпиcaть зaявлeниe нa cнижeниe.

Oднaкo pecтpyктypизaция вocпpинимaeтcя бoльшинcтвoм бaнкoв кaк cтoп-фaктop для peфинaнcиpoвaния и выдaчи кpeдитoв в дaльнeйшeм. Пoдyмaйтe, нacтoлькo ли выгoднo тaкoe cнижeниe, ecли пocлe нeгo в вaшeй кpeдитнoй иcтopии пoявитcя нeгaтивнoe coбытиe, cильнo cнижaющee вaш peйтинг в глaзa дpyгиx бaнкoв.

Ecли вы oбpaщaeтecь зa peфинaнcиpoвaниeм ипoтeки, yчтитe, чтo ecть pяд фaктopoв, cильнo зaтpyдняющиx пepeкpeдитoвaниe:

• дoля, пpичитaющaяcя дeтям. Кpaйнe мaлo бaнкoв гoтoвo выдaть кpeдит нa пoгaшeниe cтapoгo, ecли в зaлoгoвoм жильe yжe выдeлeнa дoля нa дeтeй или ee нeoбxoдимo выдeлить пo oбязaтeльcтвy, дaннoмy ПФP в cвязи c иcпoльзoвaниeм cyбcидии пpи пoкyпкe жилья;
• oбщeдoлeвaя coбcтвeннocть – нeкoтopыe бaнки нe мoгyт взять нa peфинaнcиpoвaниe тaкyю cдeлкy, xoтя нeкoтopыe из ниx дoпycкaют измeнeниe peжимa влaдeния жильeм в пpoцecce cдeлки;
• pecтpyктypизaция.

Ecть eщe oдин нюaнc, кoтopый cлeдyeт имeть в видy. Ecли вы peшитe yвeличить пpи peфинaнcиpoвaнии cyммy кpeдитa, вы нe cмoжeтe peaлизoвaть пpaвo нa нaлoгoвый вычeт c пpoцeнтoв пo ипoтeкe.

Как делается рефинансирование того или иного кредита частному лицу? Сначала вы выбираете предложение, которое вам подходит. Затем вы обращаетесь в финансовую организацию, которую выбрали, с вопросом о перекредитовании. Вам говорят, какие документы нужно предоставить для получения. Собираете, подаете, ждете ответа. Если решение – положительное, узнаете условия для получения (как получить, какие документы предоставить в подтверждение погашения). Получаете, погашаете.

Зависит от банка, уточняйте на месте. В общем случае вам потребуются те же документы, что и для обычного займа, плюс документы по рефинансируемому кредиту.

Лайфхак

Но здесь есть один важный нюанс. По словам директора департамента ипотечного кредитования банка из топ-50, в случае получения дополнительных средств от банка на руки в рамках ипотечного кредита возможность получить вычет по НДФЛ с ипотечного кредита сгорает. Аналогично льгота по НДФЛ “уничтожается”, если вы рефинансируете несколько кредитов — кредитную карту, потребкредит и ипотеку — в один. “Эту тонкость знают даже не все сотрудники банков, оформляющие кредит, поэтому следует просчитать стоимость займа с учетом того, что вы не получите НДФЛ. В каждом случае вопрос разумности рефинансирования зависит от индивидуальных параметров”, — говорит банкир.

Вот так бывает

Например, ваша квартира стоит 4 млн руб., первоначальный взнос банку составил 1 млн руб., то есть вы взяли 3 млн руб. под 9,5% годовых. Ежемесячный аннуитетный платеж составит 38 819 руб., величина переплаты составит 1,658 млн руб., а если вычесть из этой суммы 13% льготы по НДФЛ, то — 1,442 млн руб.

При рефинансировании вам предлагают выдать кредит под 12%, увеличив займ до 3,5 млн рублей. То есть еще 500 тыс. руб., полученных от банка, вы сможете потратить, например, на ремонт. Если бы вы их брали отдельно как потребительский кредит, ставка бы составила 15%. В итоге при рефинансировании переплата составит 1,934 млн рублей, но 13% вы уже вычесть не сможете. Если же брать отдельный потребкредит (допустим, на 3 года на 500 тыс. руб.), то ежемесячная выплата составит 17 333 руб., а переплата — 124 тыс. руб. Следовательно, отдельно платить по ипотеке и потребительскому кредиту будет на 370 тыс. руб. дешевле.

Но в каждом случае все зависит от индивидуальных параметров, которые заёмщику придется самому просчитать.

Третий вариант — это рефинансирование ипотеки в другом банке. Эта операция имеет вид погашения кредита в первом банке через оформление кредита во втором и потребует затрат от заемщика на повторный сбор документов.

Раз клиент “утекает” из банка, первая кредитная организация может запросить дополнительные средства за эти справки, стоимость которых составит до 1 тыс. руб. за каждую бумагу. Но эта услуга может оказаться и бесплатной — все зависит от “вредности” банка. Кроме того, процедура рефинансирования в другом банке сопряжена с повторной оценкой залога и оформлением страховки, если нет действующего полиса, что также стоит денег.

Если полис уже есть, то клиенту надо будет поменять выгодоприобретателя в договоре о страховании при помощи сотрудников страховой компании, если у банка аккредитована та же страховая компания, у которой вы купили полис.

Полезно знать

Вы гражданин или гражданка РФ от 21 года и старше

У вас постоянный доход от 10 000 рублей после вычета налогов

Непрерывный трудовой стаж от 3 месяцев

паспорт гражданина РФ;

Второй документ на выбор:

полис/карта обязательного медицинского страхования;

ваша дебетовая или кредитная карта любого банка.

В случае получения дополнительной суммы необходимо предоставить справку о доходах по форме 2НДФЛ или по форме банка.

Какие есть ограничения для рефинансирования?

Однако ограничения все-таки есть. Например, практически все банки рефинансируют только те кредиты, по которым не было просрочек. Есть и индивидуальные условия отдельных кредитных организаций. Так, ВТБ не рефинансирует ипотечные кредиты, если объект недвижимости еще строится, а также если у заемщика был взят не классический ипотечный, а нецелевой кредит. В ВТБ24 список ограничений шире.

ВТБ24 не рефинансирует: – кредиты с предметом залога, на который не оформлено право собственности (например, дом еще строится);
– нецелевые ипотечные кредиты (когда ипотечный кредит получал изначально клиент под залог имеющейся недвижимости);
– кредиты, по которым допускались существенные просрочки в течение действия кредитного договора;
– кредиты, по которым залогодателями выступают третьи лица, не члены семьи заемщика;
– кредиты, выданные на комнаты, доли;
– валютные кредиты.
При этом отмечу, что банк готов рассматривать в качестве объекта залога дома с земельными участками и апартаменты, отвечающие требованиям банка.

– Перечислю основные стоп-факторы. Во-первых, это наличие просрочек по кредиту за последние несколько месяцев. Срок, в течение которого у заемщика не должно быть должно быть допущено просрочек по платежам, каждый банк определяет самостоятельно. В Абсолют Банке текущая просроченная задолженность, а также просроченная задолженность не должна быть зафиксирована за последние 180 календарных дней или не должна превышать суммарно 30 календарных дней. Так что берегите свою кредитную историю. Во-вторых, это слишком «молодой» кредит. Другой банк, скорее всего, не согласится рефинансировать ваш жилищный займ, если вы обслуживаете его всего несколько месяцев, меньше 1 года. В этом случае нужно набраться терпения и чуть-чуть подождать. В-третьих, не спешите сразу погашать ипотеку материнским капиталом, если потом планируете воспользоваться рефинансированием. В силу юридических тонкостей (необходимость наделения детей долями в собственности) другой банк не сможет рефинансировать ваш кредит, если вы ранее использовали на погашение свой маткапитал. Такая же проблема возникает, если вы использовали маткапитал в качестве первоначального взноса при покупке квартиры.

Изучить условия программ по рефинансированию ипотеки в банках Екатеринбурга вы можете на сайте «БанкИнформСервис». А узнать, как построен процесс, какие сложности и подводные камни ждут заемщика, можно в нашем специальном репортаже «Испытано на себе».

Также подробный разбор банковских программ мы публиковали в нашем редакционном блоге, информация в нем регулярно обновляется.