Добровольно или принудительно: как выписать человека из квартиры

Обычно люди выписываются из квартиры, когда покупают новое жилье, переезжают в другой город или страну. Но иногда возникает необходимость выписать из своей квартиры другого человека — родственника или бывшего супруга.

Вместе юристами разбираемся в тонкостях выписки из квартиры человека, который имеет постоянную регистрацию, но собственником не является.

Содержание

Основания для выселения из муниципальной квартиры

Выселение должно осуществляться в соответствии с законом. В ст. 84 ЖК РФ зафиксировано, что может быть причиной расторжения договора соц. найма.

Выселить из муниципального жилья можно только по решению суда.

Если суд нашел основания для выдворения, бывшему нанимателю не предоставят другое жилье. Но обычно таким гражданам дают жилплощадь с меньшим количеством квадратных метров и в отдаленных районах.

Вот что может стать причиной выселения:

задолженность по коммунальным услугам. Если за жилье не платят в течение полугода и более;
наниматель или члены его семьи периодически нарушают права соседей. Чтобы доказать это, нужно неоднократно вызывать полицейских, которые будут фиксировать факты нарушения тишины в ночное время, хулиганство;
проживающие в муниципальной квартире нанесли ей обширные повреждения. Например, находясь в нетрезвом виде, спровоцировали пожар, подтопление;
муниципальная площадь используется не по назначению. Например, наниматель решил открыть в своей квартире производство или сдает ее для таких целей;
объект недвижимости признан непригодным для жилья, к примеру, дом стал аварийным;
дом переводится в нежилой фонд. Об этом жильцов должны проинформировать заранеев установленные законом сроки.

Проблема №1: бывшие владельцы не выписались из квартиры вовремя

После покупки квартиры я пришла в МФЦ, чтобы оформить свидетельство о регистрации права собственности. Получив документы на квартиру, я тут же попросила предыдущую хозяйку подать заявление на снятие с регистрации по месту жительства её самой и её совершеннолетнего сына, которые были прописаны в этой квартире. Она пообещала выписаться в ближайшее время.

Я мысленно успокоила себя тем, что в договоре купли-продажи было прописано отдельной строкой, что предыдущий владелец обязуется сняться с регистрации и освободить жилплощадь в течение 10 дней после сделки.

Но это было одной из моих ошибок при покупке жилья: спустя два месяца я получила квитанцию об оплате коммунальных услуг из расчёта на трёх человек: меня и двух предыдущих жильцов. Так я купила квартиру с « мёртвыми душами » .

Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, есть достаточно простой способ: заложить деньги в ячейку под выписку предыдущих владельцев. Ячейка откроется и они получат деньги только в том случае, если выпишутся в течение двух месяцев. Если они не выписываются, то новый владелец забирает эти средства себе. На практике обычно закладывается 300 тысяч ₽ (из тех денег, которые покупатель отдаёт по договору купли-продажи), и через два месяца предыдущие жильцы должны быть прописаны по другому адресу.

Немного опешив от того, что в уже моей квартире прописаны посторонние люди, я позвонила бывшей владелице с просьбой объясниться и скорее сняться с регистрации. В трубке последовали извинения и объяснение, что её новую квартиру завершат строить лишь в 2021 году и пока выписаться ей некуда, а без регистрации, временной или постоянной, сейчас якобы жить нельзя.

То, что бывший владелец квартиры останется без регистрации, не должно быть проблемой для нового собственника. Более того, закон не говорит, что регистрация должна быть постоянной. Получив деньги за продажу квартиры, продавец может пойти самым простым путём и арендовать жильё, оформив при этом временную регистрацию.

Читать еще: Как ИП на УСН получить вычет за квартиру и лечение? — вопросы от читателей Т—Ж

Если бывшим собственникам сразу некуда выписаться до сделки, то в договоре обычно указывается срок, в который они должны это сделать. После окончания срока новые владельцы квартиры могут выписать их через суд с отнесением на них судебных издержек и убытков, связанных с задержкой дальнейших манипуляций с квартирой: произведения обмена или сдачи по договору ренты, — из-за необходимости выселения или снятия с регистрационного учёта бывших собственников.

В судебном иске нужно прописать требования о снятии с регистрационного учёта на основании сделки отчуждения недвижимого имущества и на основании пункта в договоре, где сказано, что человек обязуется выписаться. Такие случаи нередки в судебной практике, и иск будет удовлетворён.

Гораздо сложнее, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или другие люди, которые в момент сделки не были известны, но имели право на это жильё. Например, граждане, находящиеся в местах лишения свободы. Или граждане, которые по договору ренты или иждивения имеют право на эту жилплощадь.

Какие первоначальные действия

Прежде чем идти в суд с иском о выселении необходимо:

в письменной форме обратиться к лицу, которое подлежит выселению с требованием о его добровольной выписке. То есть предложить ему самостоятельно выписаться (или с требованием прекратить действия, нарушающие права и интересы других граждан, если такие действия совершаются);
обратиться к собственнику или наймодателю (в зависимости от того приватизированная или муниципальная квартира) со своей жалобой на выселяемого;
в некоторых случаях необходимо обратится в компетентные органы с заявлением о нарушении прав других лиц выселяемым лицом.

Имеет ли право собственник выписать из квартиры прописанного человека?

Когда прописанный (зарегистрированный по месту жительства) в квартире человек может быть выписан из нее принудительно, без своего согласия? В каких случаях это возможно? Кто и на основании чего может лишить такого жильца регистрации? Может ли новый собственник квартиры (Покупатель) выписать из нее прежних жильцов – членов семьи Продавца? На эти вопросы порталу КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру отвечает юрист Наталья Веретенова.

Да, выписать и выселить из квартиры прописанного в ней человека можно даже против его воли. И это может сделать не только собственник. Выселение происходит по вынесенному судебному решению, а истцом могут выступать как собственники жилья, так и третьи лица – например, прокуратура или местная городская администрация.

Да, добиться принудительного выселения человека, зарегистрированного в квартире, непросто. Для этого нужны веские основания. Но если эти основания есть, и собраны соответствующие подтверждения, свидетельства и доказательства, то закон позволяет лишить человека прописки и выселить его, как говорят, «в никуда», то есть буквально – на улицу.

Какие же основания могут быть для выселения из квартиры?

Выселить прописанного в квартире человека могут как на основании нарушения правил проживания в многоквартирных домах, так и на основании решения суда о признании жильца утратившим право пользования квартирой по требованию собственника, в т.ч. по требованию Покупателя квартиры о выселении членов семьи бывшего собственника (Продавца).

Приведу основные причины, по которым можно не только выписать человека из квартиры, но и лишить его права собственности на нее (если он является еще и собственником).

Шум, дебоши, животные, антисанитария

Проживание в многоквартирном доме не должно нарушать прав соседей. Это касается ситуаций, когда жильцы регулярно устраивают в своих квартирах шумные вечеринки, дискотеки, пьянки, дебоши и т.п. То же касается и случаев, когда жильцы превращают свою квартиру в настоящую помойку или разводят у себя дома животных, не заботясь о санитарном состоянии своей квартиры и ее окружения. В результате страдают соседи.

Пункт 4, статьи 17 ЖК РФ:

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Читать еще: Должен ли репетитор платить налоги и нужно ли оформлять ИП — вопросы от читателей Т—Ж

При оценке нарушений, важно понятие регулярности, систематичности. То есть если это не разовый случай, а систематические действия, то это уже повод для обращения в суд с требованием о выселении таких жильцов. Судебный процесс запускается только в отношении злостных нарушителей. После потока жалоб от соседей власти сначала вынесут несколько предупреждений, и только в случае их игнорирования поставят вопрос о выселении.

Выселить человека можно как из муниципальной квартиры, так и из приватизированной. Хотя процедуры выселения и снятия с регистрационного учета немного различаются. В первом случае жильца просто выселяют и выписывают из квартиры решением властей, во втором – жилье принудительно (через суд) продают с торгов. А бывший собственник получает от реализации жилплощади некоторую сумму.

Использование жилого помещения не по назначению

Квартиры в многоквартирных домах предназначены исключительно для целей проживания. Использование жилых помещений не по назначению запрещено законом. В противном случае собственникам и нанимателям таких квартир грозит принудительная выписка, лишение права собственности и выселение.

Пункт 3, статьи 17 ЖК РФ:

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

Но при этом, пункт 2 той же статьи указывает, что:

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Поэтому те, кто устраивает в своей квартире промышленную мастерскую, склад (например, пожароопасных горюче-смазочных материалов), магазин, хостел или гостиницу могут быть выселены судом, если будет установлено, что это нарушает требования к жилью и нарушает права и интересы соседей.

И такие прецеденты уже были. В Иркутске, например, владелицу квартирного хостела, игнорировавшую жалобы жителей и предупреждения властей, не только выселили из квартиры, но и лишили ее права собственности.

Фактически, даже если квартира используется, например, под офис, то она должна быть переведена из статуса жилого помещения в статус нежилого.

Незаконный ремонт или отказ от ремонта квартиры

Владельца квартиры могут лишить собственности и выселить, например, из-за того, что он слишком увлекся ремонтом, нарушил строительные нормы и правила, и отказывается вернуть все как было. Такое происходит, когда делают незаконную Откроется в новой вкладке.”>перепланировку в квартире, приводящую к риску разрушения элементов конструкции дома.

От жильца тогда требуют вернуть все в исходное состояние за свой счет, а если он категорически отказывается, то через суд добиваются его выселения. Я знаю такой пример в Москве, когда столичная мэрия выступила истцом по делу о выселении, а ответчика лишили принадлежавшей ему квартиры. Недвижимость принудительно продали с торгов. Причиной конфликта оказался перенос санузла на место жилой комнаты.

Читать еще: Как печатать футболки с картинами известных художников? — вопросы от читателей Т—Ж

Бывает и обратная ситуация, когда собственник упорно НЕ делает необходимый ремонт в своей квартире. А так как ответственность за надлежащее содержание жилья лежит на его владельце, то злостный отказ от такого содержания тоже может обернуться выселением. В Волгодонске, например, жильцы одного подъезда буквально завалили власти жалобами, измученные постоянными потопами в их квартирах. Выяснилось, что злоупотребляющий алкоголем хозяин спокойно жил с практически полностью разрушенной сантехникой и методично заливал нижние этажи.

Власти вынесли предписание, а потом подали в суд на нерадивого владельца. После чего его жилье было продано с торгов. Кстати, в таких случаях часть вырученных денег направляется на оплату необходимого ремонта.

Выписка членов семьи бывшего собственника после продажи квартиры

При продаже квартиры сам собственник (Продавец), безусловно, теряет Откроется в новой вкладке.”>право пользования квартирой и обязан из нее выписаться (сняться с регистрационного учета). Обязанность по выписке из квартиры касается и всех членов его семьи, которые не являлись собственниками.

Пункт 2, статьи 292 ГК РФ:

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

На этом основании новый собственник квартиры (Покупатель) может принудительно выписать из нее всех прежних жильцов, если они не сделают этого добровольно.

Но тут есть некоторые исключения! Отдельные категории прописанных в квартире жильцов (не собственников) могут сохранить за собой Откроется в новой вкладке.”>право проживания в квартире бессрочно. Это, например, лица, отказавшиеся от приватизации, лица, получившие право пользование по завещательному отказу и др. Подробнее об этом можно прочитать по приведенной ссылке.

Вплоть до 2014 года было практически невозможно выселить (то есть снять с регистрации, «лишить прописки») людей, получивших пожизненное право пользования жильем. Но определение Верховного Суда № 46-КГ13-6 отчасти изменило ситуацию. Теперь если собственник сможет доказать в суде, что прописанный в его квартире человек давно живет по другому адресу и переехал туда добровольно, суд может принудительно выселить (прекратить регистрацию) такого жильца.

Так, например, жительница Екатеринбурга выиграла дело в суде и выписала из квартиры своего родного брата. Тот 20 лет проживал в другом городе, однако соглашался выписаться из квартиры сестры только за крупную сумму.

Кстати, ошибочно считать, что из единственного жилья не имеют права выселять.

Имеют. И выселяют, если для этого есть законные основания. В том числе, это касается выселения из квартир, купленных в ипотеку, когда собственник перестает платить по кредиту и заложенная квартира переходит в распоряжение банка.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.