Алгоритм покупки недвижимости в 2021 году
Алгоритм покупки недвижимости в 2021 году
Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.
Статья обновлена 06.10.2021 года.
В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры(комнаты, жилого дома), актуальный в 2021 году.
(не путайте сделку купли-продажи квартиры с зарегистрированным правом собственности со сделкой по переуступке прав требования дольщика по новостройкам)
Купля-продажа дома с земельным участком подробно описана здесь.
Купля- продажа комнаты в коммунальной квартире(общежитии) подробно описана здесь.
Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру
Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.
«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».
Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.
Чек-лист для проверки квартиры перед покупкой
Всё сказанное выше можно объединить в алгоритм проверки, которого стоит придерживаться. Это устранит большую часть проблем, которые могут возникнуть после сделки на вторичном рынке недвижимости.
- Получите расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Обратите внимание на количество собственников, наличие несовершеннолетних, частоту смену собственников, основание возникновения права собственности.
- Проверьте паспорта всех собственников, убедившись, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и нет факторов, указывающих на подделку документа.
- Проверьте документ — основание права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор ДДУ, договор купли-продажи, договор приватизации, договор ренты, дарения, мены или решение суда). Особое внимание — договорам приватизации, свидетельству о праве на наследство, договору дарения.
- Потребуйте согласие супруга на продажу, даже если собственники в разводе. Документ должен быть заверен у нотариуса.
- Проверьте у продавца наличие долгов, открытых судебных дел и банкротства.
- Запросите справку о зарегистрированных лицах из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная). Проверьте, кого из прописанных нельзя выселять (опираясь на правоустанавливающие документы), а также проверьте временно выписанных (они могут вернуться).
- Попросите справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы выяснить, был ли использован маткапитал.
- Попросите справку из психо-неврологического диспансера и наркологии.
Общие правила: требуйте только оригиналы документов и храните их даже после совершения сделки. Если начнутся разбирательства, так вы докажете свою добросовестность, и у бывшего владельца и его родственников не будет оснований признать сделку недействительной.