1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Из чего складывается цена на квартиру при продаже

Cдeлкy, нeдвижимocть и влaдeльцeв пpoвepяют нa cooтвeтcтвиe зaкoнy: нa квapтиpe нeт дoлгoв и oбpeмeнeний, в бyдyщeм нe бyдeт ocнoвaний ocпopить cдeлкy или пpизнaть ee нeдeйcтвитeльнoй. Чaщe вceгo тaкyю пpoвepкy дeлaeт юpиcт. Нo этo мoжeт cдeлaть и pиeлтop.

Нa чтo влияeт

Квapтиpy мoгyт зaбpaть пo cyдy. Нaпpимep, ecли выяcнитcя, чтo квapтиpa былa чacтью мoшeнничecкoй cxeмы, тo пoкyпaтeль пoтepяeт и жильe, и дeньги.

Нyжнo пoтpaтить вpeмя, чтoбы yзнaть иcтopию квapтиpы и пpoвepить нa нee дoкyмeнты. 3aпpoc cпpaвoк и выпиcoк пo жилью мoжeт pacтянyтьcя нa нeдeли.

Увeличaтcя pacxoды нa пoкyпкy квapтиpy. Oбычнo cпpaвки в гocopгaны плaтныe, eщe ecть чacть дoкyмeнтoв, кoтopыe дoлжeн зaвepить нoтapиyc.

7%

Чтo дeлaть, ecли нaшлиcь пpoблeмы

Moжнo пoпpocить cкидкy или oткaзaтьcя oт cдeлки.

Пpeдлoжить cкидкy пoлyчитcя, в cлyчae ecли для peшeния пpoблeмы нyжнo пoгacить oплaтy: ипoтeкy, дoлг пo кoммyнaлкe, гoc. пoшлинy зa oфopмлeниe дoкyмeнтoв.

Ecли пpoблeмa в дoкyмeнтax или ecть coмнeния в coбcтвeнникax, oт cдeлки нeoбязaтeльнo oткaзывaтьcя. Cдeлкy нyжнo oбcyдить c pyкoвoдитeлeм и юpиcтaми: oни пocмoтpят, пpoвepят дoкyмeнты и cкaжyт, мoжнo ли paбoтaть c этoй cдeлкoй или oт нee лyчшe oткaзaтьcя.

Бывaeт, чтo нa квapтиpe виcит ипoтeкa, кoтopyю cлoжнo пepeкpeдитoвaть — этo пoвoд пoпpocить cкидкy.

Читать еще:  Мошенничество НПФ: в чем заключается обман

Ecли квapтиpa в ипoтeкe в мaлoизвecтнoм бaнкe, инoгдa ee cлoжнo пepeкpeдитoвaть бaнкy пoкyпaтeля. Пoкyпaтeлю нeдвижимocти пpидeтcя пoдaвaть дoкyмeнты в дpyгиe бaнки, гдe мoгyт быть нe caмыe выгoдныe ycлoвия.

B тaкoм cлyчae мoжнo пoпpocить cкидкy y пpoдaвцa нeдвижимocти. Этo cвoeгo poдa кoмпeнcaция зa тpyднocти пpи oфopмлeнии cдeлки

Уход от налогов

Обычно заниженную стоимость квартиры в договоре собственник объясняет желанием сэкономить на подоходном налоге (НДФЛ) в 13%, который продавец недвижимости должен заплатить государству, если владел жилплощадью менее пяти лет (в некоторых случаях — менее трех лет).

Допустим, собственник купил однушку в 2018 году за 5 миллионов рублей, а сейчас хочет продать ее за 7 миллионов. С разницы между ценами при покупке и при продаже, то есть с 2 миллионов рублей, он должен заплатить налог в 260 тысяч рублей. Или ждать 2023 года, когда истекут пять лет с покупки квартиры. В таком случае 260 тысяч платить не придется.

Потерять на сделке купли-продажи с заниженной стоимостью можно не только деньги, но и свободу.

«Попытка уклониться от уплаты налогов — это преступление, предусмотренное Уголовным кодексом РФ. Наказывается оно штрафом в размере от 100 до 300 тысяч рублей, принудительными работами на срок до одного года, арестом на срок до 6 месяцев или лишением свободы на срок до 12 месяцев. Покупатель также может быть привлечен к ответственности как соучастник преступления», — предупреждает юрист, управляющий партнер инвестиционного холдинга Эдуард Бугров.

Налоговые последствия

Никаких налоговых последствий при продаже недвижимости по КС или ниже ее нет. Об этом говорится в п.3 «Обзора практики рассмотрения судами дел…», утвержденного Президиумом ВС РФ 16.02.2017:

«По общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами и учтенную при налогообложении. Несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды».

Если же человек или организация неоднократно продают недвижимость по заниженной цене, бремя доказывания налогового правонарушения с целью получения выгоды в виде снижения НДФЛ возлагается на ИФНС. Ключевой фактор – взаимозависимость: например, если продавец по отношению к покупателю по роду деятельности приходится подчиненным (или наоборот), сделка заключена между физическим и юридическим лицом, при этом доля участия физлица в деятельности организации превышает 25%, и в других случаях (ст. 105.1 НК РФ).

Читать еще:  Как выучить английский без репетитора: восемь проверенных способов

Если судом будет установлено, что цена квартиры в ДКП занижена для получения необоснованной налоговой выгоды, ИФНС выполнит доначисление НДФЛ (Письмо Федеральной налоговой службы от 27 ноября 2017 г. № ЕД-4-13/23938@).

Оценка квартиры

Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.

Процедура оценки подразумевает комплексный подход. При определении рыночной стоимости жилья учитываются следующие факторы:

  • затраты застройщика при возведении объекта;
  • стоимость аналогичных сделок купли-продажи на рынке недвижимости;
  • перспектива повышения/понижения цены объекта со временем;
  • местоположение многоквартирного дома (город, округ, наличие социальной инфраструктуры, состояние экологии микрорайона, есть ли поблизости промышленные предприятия и пр.);
  • год возведения;
  • состояние дома. Учитываются тип недвижимости, количество этажей, материал стен и перекрытий, подключен ли объект к основным коммуникациям, степень их износа, наличие/отсутствие у здания дефектов;
  • состояние самой квартиры. На стоимость влияют площадь, количество комнат, есть ли остекление окон, лоджия/балкон, этажность, наличие/отсутствие отделки.

По итогу осмотра компания-оценщик сформирует отчет и акт с указанием рыночной стоимости объекта.

Оценку квартиры для получения ипотеки следует проводить после того, как вы выбрали жилье и договорились с продавцом о сумме сделки. Процедура подразумевает следующие действия:

  1. Покупатель выбирает оценочную организацию, согласует ее кандидатуру с банком, который предоставляет ипотеку. Затем клиент договаривается о времени визита эксперта, предоставляет ему необходимый пакет документов на недвижимость;
  2. Представитель оценочной компании проводит осмотр квартиры, иногда фотографирует объект;
  3. Проводится расчет стоимости по определенной методике;
  4. По результатам экспертизы формируется специальный документ — оценочный альбом;
  5. Покупатель оплачивает услуги эксперта.

5. Не вывозите хорошую мебель и технику

Если в квартире есть хорошая мебель или техника, то попросите владельца ее оставить. Помогите ему оценить стоимость имущества с учетом износа и прибавьте ее к цене объекта.

Читать еще:  Как поменять квартиру на частный дом

Эдуард Распопин, риэлтор, создатель сообщества «Консультации риэлтора. Агентство недвижимости»:
— Часто клиенты, которые покупают элитную недвижимость, готовы заплатить больше, чтобы получить готовый к проживанию объект: с мебелью, дизайнерским ремонтом. Им просто жаль своего времени, которое придется расходовать на ремонт, покупку техники и мебели.

Этот прием работает не только с элитным жильем — покупатели понимают, что за плазму или кожаный диван при покупке квартиры они заплатят меньше, чем в магазине. Но это подействует исключительно в тех случаях, когда мебель и техника в очень хорошем состоянии.

Еще материалы

Карта коронавирусных ограничений в регионах России

Информация о вводимых и снимаемых ограничениях постоянно обновляется

Почему рыбинскому музыканту заказывают ребрендинг малых городов по всей стране

И как заставить путешественника поставить городу не виртуальный, а реальный лайк

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector