4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

REIT или российский ЗПИФ: сравнительная характеристика для частного инвестора

REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust и произносится «риит». Это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом. Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, — это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов и отелей. После недвижимость продают по более высокой цене или сдают в аренду, а прибыль распределяют между пайщиками пропорционально их вложениям. Доход инвестор получает в виде дивидендов, которые выплачивают обычно раз в квартал.

Больше всего REIT зарегистрировано в США: на сегодняшний день там сотни подобных трастов, и их общая капитализация превышает 300 млрд долларов. Но есть подобные фонды и в Великобритании, Германии, Франции и других странах.

REIT бывают трех категорий:

  • имущественные — занимаются прямыми вложениями в недвижимость;
  • ипотечные — инвестируют в ипотечные ценные бумаги;
  • гибридные — инвестируют и напрямую, и в ценные бумаги.

Для частных инвесторов интереснее всего именно имущественные трасты, к тому же их и больше всего на рынке (порядка 90% REIT).

Преимущества REIT

  • Низкий порог входа: при вложении в недвижимость речь обычно идет минимум о 5 млн рублей. Акции REIT или ETF на REIT можно купить за 30—100 долларов.
  • Высокая ликвидность: продать фонд можно в пару тапов на экране мобильного приложения вашего брокера — в часы работы биржи.
  • Диверсификация: для российского инвестора покупка REIT — это возможность хранить часть капитала на зарубежном рынке и получать доход в валюте.
  • Доходность: средняя доходность американского REIT составляет от 4% до 6% годовых в долларах США (до налогов).
  • Надежность.

Минусы REIT

  • Больше подходит для активных инвесторов. Вложение в REIT больше похоже не на пассивные ETF, а на акции: важно перед покупкой внимательно изучить всю информацию о выбранном фонде, найти его показатели, узнать перспективы и долю на рынке. Не стоит покупать фонд просто ради эксперимента — он может обойтись довольно дорого, ведь некоторые REIT и в минус уходят. Но снизить риск можно, купив не акции одного фонда, а REIT ETF.
  • Высокие налоги для российских инвесторов. Покупая REIT, российский инвестор вынужден платить довольно существенный налог в казну той страны, в которой основан фонд. Например, если речь идет о США, то с вас удержат 30% от дохода, причем в долларах. А если не подпишете форму W-8BEN, то сверху заплатите еще и 13% НДФЛ (но форму, конечно, просто подписать у вашего брокера). В любом случае сумма будет существенная: например, если вы заработали за год 500 долларов дивидендов, то 150 из них уйдут на налоги. Так что всегда нужно внимательно считать, насколько лично вам выгодна такая инвестиция.
Читать еще:  Что такое краудинвестинг и как не потерять деньги

Способ 1. Закрытый паевой инвестиционный фонд

Минимальная сумма вложений: 300 000 ₽.

Прогнозируемая доходность: 10–15%.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) создаёт управляющая компания, когда нужны деньги, чтобы вложиться в какой-то инвестиционный объект. Например, компания решила купить апарт-отель. Деньги на его покупку дают инвесторы и взамен получают паи этого фонда. Чем больше инвестор вложил денег, тем больше у него паёв.

По своей организации ЗПИФ напоминает коллективную складчину, где люди собирают деньги, чтобы что-то купить и потом получать с этого прибыль. Купить пай можно, пока собирается нужная сумма. После того как она наберётся, купить пай не получится. Если только управляющая компания не решит вывести паевой инвестиционный фонд на биржу. В этом случае инвесторы смогут продавать и покупать паи друг у друга.

Где и за сколько можно купить паи фонда

Купить паи фонда можно через управляющую компанию (УК), пока идёт сбор определённой суммы на покупку. Например, УК решила купить бизнес-центр за 500 миллионов ₽. Пока фонд собирает нужную сумму, инвесторы могут купить паи. Как только 500 миллионов ₽ будут собраны — паи перестанут продавать. Стартовая цена пая в среднем для неквалифицированных инвесторов — 300 000 ₽, для квалифицированных инвесторов ограничений нет.

Если управляющая компания вывела фонд на биржу, то паи можно купить там. Также их можно продавать, дарить и наследовать, как любое имущество.

При выборе фонда нужно обратить внимание на несколько моментов:

  • Управляющая компания должна быть зарегистрирована на сайте национальной ассоциации участников фондового рынка НАУФОР. Если фирмы нет в списке, связываться с ней не стоит.
  • Планируемый срок инвестиций компании. Если срок инвестирования — три года, то это значит, что через три года инвестор получит деньги обратно.
  • Есть ли фонд на бирже. Это большой плюс, потому что в этом случае инвестору не нужно ждать погашения пая и при необходимости он может продать его раньше срока.
  • Комиссия управляющей компании. Все УК берут комиссию за управление деньгами инвесторов, и у каждой компании она будет своя. Например, комиссия ЗПИФН «ВТБ — Рентный доход» — 1,5% от активов фонда ежегодно, а ЗПИФН «Сбер — Фонд Коммерческая недвижимость» — 2%.
  • Низкая вероятность потерять деньги.
  • Доходность может достигать 15% в год.
  • Мало фондов торгуются на бирже, и уровень доходности напрямую зависит от рынка недвижимости.
  • Хорошо себя чувствует рынок — паи растут в цене и приносят хороший доход, плохо — маленькая доходность или её нет вообще.
Читать еще:  Отдых в Дагестане: сколько стоит, что посмотреть и как организовать поездку

Инвестировать опосредованно

Ну и наконец, можно вложить в рынок недвижимости опосредованно. Например, купив акции или облигации строительных компаний. Здесь бюджет может быть совсем небольшим. Например, акция группы компаний «ПИК» на момент публикации стоила 568 рублей, а «Меридиана» — всего около 10 рублей. Хотя стоит отметить, что обычно ценные бумаги продаются лотами по 10 или даже по 100 акций. В отличие от цен на квартиры, цены на акции быстро меняются, они зависят не только от ситуации в строительной отрасли и динамики цен на недвижимость, но и от состояния самой компании и качества ее управления, геополитических рисков и общих настроений на фондовом рынке.

Вариантов заработать на акциях, как и на квартире, два: купить дешевле и продать дороже (если получится) или держать в портфеле и получать дивиденды (если заплатят). Группа «ПИК», «ЛСР» и «Самолет» платят дивиденды акционерам.

Облигации — чуть более надежный инструмент. В отличие от акции, это долговая ценная бумага — компания, которая выпустила ее, обязуется платить по ней проценты (купоны), обычно раз в полгода, и в конце срока вернуть сам долг. Продать облигацию можно, не дожидаясь конца срока ее обращения, хотя и не всегда по самой выгодной цене. Сейчас на бирже можно найти облигации группы «ЛСР», ГК «ПИК», «Легенды», ГК «Пионер» и других застройщиков.

Уровень доходности во многом зависит от рейтинга и надежности компании. Чем выше рейтинг, тем ниже риск того, что компания не сможет вернуть долг, а значит, и доход по такой бумаге будет меньше. Сейчас доходность по облигациям строительных компаний начинается от 5% годовых.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов: