REIT или российский ЗПИФ: сравнительная характеристика для частного инвестора

REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust и произносится «риит». Это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом. Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, — это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов и отелей. После недвижимость продают по более высокой цене или сдают в аренду, а прибыль распределяют между пайщиками пропорционально их вложениям. Доход инвестор получает в виде дивидендов, которые выплачивают обычно раз в квартал.

Больше всего REIT зарегистрировано в США: на сегодняшний день там сотни подобных трастов, и их общая капитализация превышает 300 млрд долларов. Но есть подобные фонды и в Великобритании, Германии, Франции и других странах.

REIT бывают трех категорий:

• имущественные — занимаются прямыми вложениями в недвижимость;
• ипотечные — инвестируют в ипотечные ценные бумаги;
• гибридные — инвестируют и напрямую, и в ценные бумаги.

Для частных инвесторов интереснее всего именно имущественные трасты, к тому же их и больше всего на рынке (порядка 90% REIT).

Преимущества REIT

• Низкий порог входа: при вложении в недвижимость речь обычно идет минимум о 5 млн рублей. Акции REIT или ETF на REIT можно купить за 30—100 долларов.
• Высокая ликвидность: продать фонд можно в пару тапов на экране мобильного приложения вашего брокера — в часы работы биржи.
• Диверсификация: для российского инвестора покупка REIT — это возможность хранить часть капитала на зарубежном рынке и получать доход в валюте.
• Доходность: средняя доходность американского REIT составляет от 4% до 6% годовых в долларах США (до налогов).
• Надежность.

Минусы REIT

• Больше подходит для активных инвесторов. Вложение в REIT больше похоже не на пассивные ETF, а на акции: важно перед покупкой внимательно изучить всю информацию о выбранном фонде, найти его показатели, узнать перспективы и долю на рынке. Не стоит покупать фонд просто ради эксперимента — он может обойтись довольно дорого, ведь некоторые REIT и в минус уходят. Но снизить риск можно, купив не акции одного фонда, а REIT ETF.

• Высокие налоги для российских инвесторов. Покупая REIT, российский инвестор вынужден платить довольно существенный налог в казну той страны, в которой основан фонд. Например, если речь идет о США, то с вас удержат 30% от дохода, причем в долларах. А если не подпишете форму W-8BEN, то сверху заплатите еще и 13% НДФЛ (но форму, конечно, просто подписать у вашего брокера). В любом случае сумма будет существенная: например, если вы заработали за год 500 долларов дивидендов, то 150 из них уйдут на налоги. Так что всегда нужно внимательно считать, насколько лично вам выгодна такая инвестиция.

Способ 1. Закрытый паевой инвестиционный фонд

Минимальная сумма вложений: 300 000 ₽.

Прогнозируемая доходность: 10–15%.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) создаёт управляющая компания, когда нужны деньги, чтобы вложиться в какой-то инвестиционный объект. Например, компания решила купить апарт-отель. Деньги на его покупку дают инвесторы и взамен получают паи этого фонда. Чем больше инвестор вложил денег, тем больше у него паёв.

По своей организации ЗПИФ напоминает коллективную складчину, где люди собирают деньги, чтобы что-то купить и потом получать с этого прибыль. Купить пай можно, пока собирается нужная сумма. После того как она наберётся, купить пай не получится. Если только управляющая компания не решит вывести паевой инвестиционный фонд на биржу. В этом случае инвесторы смогут продавать и покупать паи друг у друга.

Где и за сколько можно купить паи фонда

Купить паи фонда можно через управляющую компанию (УК), пока идёт сбор определённой суммы на покупку. Например, УК решила купить бизнес-центр за 500 миллионов ₽. Пока фонд собирает нужную сумму, инвесторы могут купить паи. Как только 500 миллионов ₽ будут собраны — паи перестанут продавать. Стартовая цена пая в среднем для неквалифицированных инвесторов — 300 000 ₽, для квалифицированных инвесторов ограничений нет.

Если управляющая компания вывела фонд на биржу, то паи можно купить там. Также их можно продавать, дарить и наследовать, как любое имущество.

При выборе фонда нужно обратить внимание на несколько моментов:

• Управляющая компания должна быть зарегистрирована на сайте национальной ассоциации участников фондового рынка НАУФОР. Если фирмы нет в списке, связываться с ней не стоит.
• Планируемый срок инвестиций компании. Если срок инвестирования — три года, то это значит, что через три года инвестор получит деньги обратно.
• Есть ли фонд на бирже. Это большой плюс, потому что в этом случае инвестору не нужно ждать погашения пая и при необходимости он может продать его раньше срока.
• Комиссия управляющей компании. Все УК берут комиссию за управление деньгами инвесторов, и у каждой компании она будет своя. Например, комиссия ЗПИФН «ВТБ — Рентный доход» — 1,5% от активов фонда ежегодно, а ЗПИФН «Сбер — Фонд Коммерческая недвижимость» — 2%.

• Низкая вероятность потерять деньги.
• Доходность может достигать 15% в год.

• Мало фондов торгуются на бирже, и уровень доходности напрямую зависит от рынка недвижимости.
• Хорошо себя чувствует рынок — паи растут в цене и приносят хороший доход, плохо — маленькая доходность или её нет вообще.

Инвестировать опосредованно

Ну и наконец, можно вложить в рынок недвижимости опосредованно. Например, купив акции или облигации строительных компаний. Здесь бюджет может быть совсем небольшим. Например, акция группы компаний «ПИК» на момент публикации стоила 568 рублей, а «Меридиана» — всего около 10 рублей. Хотя стоит отметить, что обычно ценные бумаги продаются лотами по 10 или даже по 100 акций. В отличие от цен на квартиры, цены на акции быстро меняются, они зависят не только от ситуации в строительной отрасли и динамики цен на недвижимость, но и от состояния самой компании и качества ее управления, геополитических рисков и общих настроений на фондовом рынке.

Вариантов заработать на акциях, как и на квартире, два: купить дешевле и продать дороже (если получится) или держать в портфеле и получать дивиденды (если заплатят). Группа «ПИК», «ЛСР» и «Самолет» платят дивиденды акционерам.

Облигации — чуть более надежный инструмент. В отличие от акции, это долговая ценная бумага — компания, которая выпустила ее, обязуется платить по ней проценты (купоны), обычно раз в полгода, и в конце срока вернуть сам долг. Продать облигацию можно, не дожидаясь конца срока ее обращения, хотя и не всегда по самой выгодной цене. Сейчас на бирже можно найти облигации группы «ЛСР», ГК «ПИК», «Легенды», ГК «Пионер» и других застройщиков.

Уровень доходности во многом зависит от рейтинга и надежности компании. Чем выше рейтинг, тем ниже риск того, что компания не сможет вернуть долг, а значит, и доход по такой бумаге будет меньше. Сейчас доходность по облигациям строительных компаний начинается от 5% годовых.