9 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Содержание

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.

Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.

Как вывести квартиру из залога государства?

Учитывая нахождение квартиры в залоге у государства и банка одновременно продать такую недвижимость можно будет в следующих случаях:

  • Погашение задолженности перед банком и государством за счет собственных средств и продажа квартиры в обычном порядке;
  • Погашение задолженности за счет средств покупателя. Это можно сделать, заключив предварительный договор купли-продажи. Основной договор купли-продажи квартиры можно будет заключить после снятия обременения.

#оденьгахпросто: как продать квартиру с ипотекой

Можно ли продать квартиру с ипотекой? Да, но есть нюанс.

Вы купили квартиру в ипотеку, но поняли, что не можете полностью выплатить долг банку. Или семейные обстоятельства изменились, и вам нужна другая квартира. В жизни бывают случаи, когда квартиру с ипотекой нужно продать. Проблема в том, что она — квартира, не жизнь — находится в залоге у банка. Однако способы избавиться от квартиры (и от ипотеки) все же есть.

Продажа с досрочной выплатой ипотеки за счет покупателя: быстро, но рискованно

Самый простой способ продать ипотечную квартиру — найти покупателя с полной суммой денег, из которых можно досрочно полностью погасить кредит. Согласие банка на продажу квартиры в этом случае не требуется, достаточно предупредить банк о намерении досрочно погасить кредит.

План действий

Шаг 1: заключаем предварительный договор купли-продажи

Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, в котором прописывают обязанность владельца квартиры продать ее покупателю после снятия обременения.

Шаг 2: заключаем договор задатка и получаем деньги

Покупатель по договору задатка передает продавцу деньги, необходимые для погашения долга по ипотеке.

Шаг 3: гасим кредит досрочно

После заключения предварительного договора продавец за счет задатка от покупателя досрочно погашает ипотечный кредит.

Шаг 4: снимаем обременение с квартиры

Чтобы снять с квартиры обременение, продавец должен обратиться в Росреестр или МФЦ. Если была оформлена закладная, он обращается в одно из этих учреждений с полученной в банке закладной со штампом о полном погашении кредита. Если закладная не оформлялась, нужно обратиться в банк, в котором была оформлена ипотека, чтобы определить дальнейшие действия.

Шаг 5: заключаем основной договор купли-продажи

Основной договор купли-продажи нужно заключать в той же форме, в какой заключался предварительный договор (в простой письменной форме или нотариально заверенный).

Шаг 6: регистрируем переход права собственности

Это делается в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН.

Шаг 7: получаем деньги за квартиру

Продавец предъявляет выписку из ЕГРН покупателю и получает оставшуюся часть денег за квартиру либо из банковской ячейки, либо в результате исполнения аккредитива.

Для продавца продажа ипотечной квартиры с полным погашением кредита за счет покупателя — самый удобный вариант. А вот покупатель в этом случае рискует. Ведь после того, как кредит будет погашен, продавец может не захотеть соблюдать договоренности, и покупателю придется возвращать свои деньги в судебном порядке.

Продажа квартиры вместе с ипотекой: безопасно, но сложно

Другой способ продать ипотечную квартиру — переоформить кредит на покупателя. В этом случае продаются и квартира, и кредит.

План действий

Шаг 1: получаем от банка разрешение на сделку

Чтобы переоформить ипотеку на покупателя, нужно сообщить банку, что вы собираетесь продать квартиру вместе с ипотекой, и получить его разрешение на сделку.

Шаг 2: дожидаемся одобрения банком кандидатуры нового заемщика

Если банк согласен на сделку, он проверяет платежеспособность потенциального заемщика. Для этого покупатель предоставляет в банк такие же документы, как и для оформления ипотеки.

Шаг 3: заключаем договор о переводе долга на покупателя и договор купли-продажи

Читать еще:  В Конституцию предложили внести добровольный призыв в армию

После одобрения кандидатуры покупателя в качестве нового заемщика банк заключает с покупателем договор уступки права требования (если условия ипотеки остаются прежними) либо новый ипотечный договор (если условия меняются). Также продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры.

Шаг 4: получаем деньги за квартиру

После переоформления кредита банк перечисляет деньги за квартиру на счет продавца.

После того как ипотека переходит на нового заемщика, банк регистрирует переход права собственности в Росреестре.

Продажа с участием банка-кредитора: безопасно, но не всегда быстро и выгодно

Третий вариант продать ипотечную квартиру — поручить ведение сделки банку. В этом случае банк сам занимается оформлением документов, оценкой квартиры и снятием обременения в Росреестре.

План действий

Шаг 1: получаем от банка согласие на продажу квартиры

Прежде всего, надо сообщить в банк, что вы собираетесь продать квартиру, и получить согласие.

Шаг 2: покупатель вносит в банк деньги для покупки квартиры

Выплачиваемая покупателем сумма делится на две части: первая часть идет на погашение долга по ипотечному кредиту, вторая — на оплату остальной стоимости жилья.

Шаг 3: снимаем обременение с квартиры

Банк информирует Росреестр о погашении ипотеки и направляет документы для снятия обременения.

Шаг 4: заключаем договор купли-продажи

Когда обременение с квартиры снимается, покупатель и продавец заключают основной договор купли-продажи.

Шаг 5: получаем деньги

После регистрации в Росреестре перехода права собственности к покупателю банк перечисляет продавцу оставшиеся после погашения кредита деньги.

Чего нельзя делать при продаже ипотечной квартиры

1. Продавать ипотечную квартиру без согласия банка-залогодержателя (если в договоре об ипотеке не предусмотрено другое).

2. Если была оформлена закладная и она допускала право владельца ипотечной квартиры ее продать, нельзя нарушать условия, которые в ней установлены.

В противном случае банк может потребовать признать сделку недействительной или обязать заемщика досрочно полностью погасить кредит, а в случае отказа — обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Этот вопрос решается в зависимости от того, как долго прослужил гражданин в Вооруженных Силах РФ и оплачен ли полностью долг по кредиту. Снять обременение с недвижимости могут те, кто выполнял воинский долг 20 и более лет. Таким образом, продать квартиру гражданин сможет только после выполнения всех обязательств по ипотеке.

Для оформления сделки потребуются следующие документы:

  • паспорт военнослужащего, выплачивающего ипотеку;
  • бумаги, на основании которых заемщик стал владельцем недвижимости;
  • выписка из Единого государственного реестра, которая подтверждает право собственности и тот факт, что жилье не находится в залоге;
  • технический паспорт на недвижимость (необходим для того, чтобы подтвердить отсутствие несогласованной перепланировки);
  • выписка из домовой книги с указанием всех граждан, которые прописаны в квартире;
  • справка УК, подтверждающая отсутствие долгов по оплате коммунальных платежей.

Также могут понадобиться разрешение органов опеки и письменное согласие супруги/супруга на оформление сделки. Без этих бумаг продажа квартиры по военной ипотеке будет считаться незаконной.

Существует три основных способа продать квартиру по военной ипотеке:

  • найти средства для досрочного закрытия жилищного займа;
  • осуществить сделку по переуступке;
  • выкупить жилье с продажей.

Рассмотрим эти варианты подробнее.

Кто может получить военную ипотеку

На военную ипотеку могут рассчитывать только военные-контрактники. В обязательном порядке в НИС включаются:

  • офицеры, выпустившиеся из военного образовательного учреждения и получившие первое звание после 1 января 2005 года;
  • мичманы и прапорщики, которые пришли на службу после этой даты и отслужили три года;
  • офицеры, которые вернулись на службу из запаса;
  • солдаты, матросы, сержанты и старшины, поступившие на военную службу по контракту после 1 января 2020 года и отслужившие три года.

Некоторые другие категории военнослужащих могут подать рапорт о включении в НИС в добровольном порядке. Напомним, что право на приобретение жилья наступает у военнослужащего через три года после вступления в НИС.

Константин Ярославцев, руководитель ФГКУ «Росвоенипотека»:

— Накопительно-ипотечная система — одна из важнейших форм социальной поддержки военнослужащих. Перевод обязательств государства перед военнослужащими в денежную форму в виде накопительно-ипотечной системы расширил возможности в приобретении жилья и позволил сотням тысяч семей военных решить жилищный вопрос с помощью государства и банков.

Система развивается в ногу со временем и уже доказала свою эффективность на деле и при этом постоянно совершенствуется. Сейчас участникам НИС на рынке жилья доступно почти все — от покупки квартиры на вторичном рынке до долевого участия в строительстве жилья с применением мер государственной поддержки, а также покупка жилого дома и земельного участка, на котором он расположен. Кроме того, и это, пожалуй, самое важное, пользуясь возможностями НИС, военнослужащий располагает полной самостоятельностью от выбора стратегии (копить средства или приобретать жилье) до выбора региона и населенного пункта независимо от места прохождения военной службы, потребительских свойств и качества жилья.

Необходимо отметить, что военнослужащие при приобретении жилья наравне с обычными гражданами могут использовать все существующие механизмы государственной поддержки семей с детьми, начиная от материнского капитала до выплаты на третьего или последующих детей в размере 450 тыс. руб. А при приобретении жилья в новостройках получают ипотеку также по пониженным ставкам.

Читать еще:  Познакомьтесь с человеком, который живет в долг

При покупке недвижимости в ипотеку до момента полного расчета по ипотеке квартира находится в залоге у банка. Это налагает ограничения на операции : просто взять и продать ее без одобрения залогодержателя нельзя.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, возможна со снятием обременения и без. Рассмотрим варианты подробно.

Досрочное погашение ипотеки

Полная выплата кредита до момента продажи ипотечной квартиры автоматически инициирует снятие обременения и получение права полного распоряжения недвижимостью. Этот способ удобен, если:

кредит выплачен почти полностью или вы располагаете достаточной суммой, чтобы погасить взятую ипотеку

вы нашли покупателя, готового внести аванс по предварительному договору продажи квартиры в размере остатка вашего долга перед банком

вам нужно срочно продать недвижимость, а наличие обременения затягивает поиск покупателя

Если позволяет доход, вы можете оформить потребительский кредит на нужную сумму и закрыть его деньгами от продажи квартиры сразу после завершения сделки. Переплата в этом случае будет небольшая — на снятие обременения уходит до 40 дней: банк отправляет документы в Росреестр в течение 30 дней, еще 10 дней заявление обрабатывается федеральной службой.

Если у вас непростое финансовое положение, остаток долга по кредиту большой, а покупатель сам планирует оформлять ипотеку, ваш кредит можно переоформить на него.

Продажа квартиры вместе с кредитными обязательствами

В этом случае покупатель приобретает не только недвижимость, но и ваши долги по ипотеке. И на тех же условиях, на которых был заключен ваш кредитный договор с банком. Можно ли продать квартиру и изменить условия кредитования зависит от многих факторов: наличия новых предложения банка с более выгодными условиями, возможности включения нового заемщика в программы господдержки, кредитного рейтинга покупателя вашей квартиры.

При таком варианте продажи есть несколько нюансов:

  • Ваш покупатель должен удовлетворять условиям банка, а именно: иметь достаточный доход, не иметь текущих просроченных задолженностей, соответствовать по возрасту. Хорошо, когда у человека уже есть предварительное одобрение по ипотеке, известна сумма кредитования и она покрывает остаток стоимости вашего кредита.
  • Необходимо получить предварительное согласие банка и только потом инициировать продажу ипотечной квартиры. Банк изучает данные обо всех заемщиках и может отказать, если у вашего покупателя негативный кредитный рейтинг, нет денег на первоначальный взнос или уже есть несколько кредитов.
  • Если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец, обременение не снимается. Покупатель подает заявку на ипотеку и выбирает обремененный объект. А если новый кредит оформляется в другой организации, текущий кредит погашается средствами нового, после этого снимается обременение и квартира передается под залог новому банку. В этом периоде применяется базовая ставка по ипотеке без учета персональных скидок и субсидий по программам господдержки, а льготная ставка по договору будет применена только когда будет наложено обременение. Процесс смены залогодержателя может занять больше месяца.

В случае, если покупатель по причинам не хочет оформлять ипотечный кредит либо может претендовать только на потребительское кредитование, имеет собственные средства, но не готов заключить предварительное соглашение и внести аванс в размере остатка долга по вашему договору, невыплаченную ипотеку можно погасить в процессе сделки.

Продажа квартиры с погашением ипотеки при проведении сделки

В этом случае остаток долга погашается покупателем уже в процессе заключения договора квартиры. Продавать квартиру не запрещено, но для начала сделки необходимо одобрение банка.

Продавцу необходимо получить в банке выписку об остатке долга, предоставить ее покупателю, после чего составляется договор, покупатель перечисляет сумму стоимости квартиры в банк в счет подтверждения намерений. Сумма разносится на два аккредитива или две ячейки: одна для погашения долга по текущей ипотеке, вторая — для окончательного расчета с продавцом.

После регистрации сделки сумма остаточной задолженности продавца переводится в пользу банка и считается залоговым платежом по договору . Этими деньгами закрывается текущая ипотека, банк снимает обременение и после вывода залога квартира полностью переходит в распоряжение продавца. Сделка продолжается в обычном формате, покупатель передает остаток суммы и покупает уже «чистую» квартиру.

Такой способ продажи квартиры удобен тем, что:

Сделка контролируется банком и полностью безопасна для сторон. Покупатель защищен от неисполнения обязательств продавцом, продавец — от изменения условий со стороны покупателя.

Покупатель может использовать любые средства, включая собственные накопления или кредит, полученный в этом же банке или других. Например, в Райффайзенбанке можно взять кредит без залога на сумму до 3 млн рублей или под залог другой недвижимости в собственности на сумму до 18 млн рублей.

Легко ли продать квартиру с ипотекой?

Все зависит от остатка долга, целей продавца, условий продажи и в, мере, удачи. Не все покупатели имеют средства для первоначального взноса, готовы погасить чужой кредит или выкупить его на текущих условиях. При развитии программ господдержки со льготными ставками на новостройки, возможностью использования маткапитала в качестве первоначального взноса, найти покупателя вторичной квартиры с обременением может быть непросто. Хорошие шансы только в том случае, если низкая цена. Но учитывая, что продажа квартиры после долгой ипотеки сама по себе не вполне выгодна, так как реальная стоимость будет выше уплаченных процентов, редкий продавец готов снизить цену еще больше, чтобы только продать жилье.

Читать еще:  Сколько зарабатывает курьер в Москве

Говорить о том, что квартиру с обременением невозможно продать нельзя: хочет жить именно в вашем доме или переехать в квартиру с готовым ремонтом, нужно просто подождать. Если остаток долга небольшой — покупателя найти проще. Погасите часть кредита самостоятельно, чтобы повысить привлекательность предложения.

Со стороны банков препятствий при проведении сделок обычно нет: даже если покупатель не располагает всей суммой, может быть предложен кредит, смена залогодателя по текущему договору. Главное, чтобы покупатель удовлетворял требованиям банка, и уточнить это нужно еще до начала заключения договора. Недвижимость под обременением уже проверена банком, что упрощает повторное согласование объекта залога.

Налоги и вычеты

При покупке недвижимости все граждане РФ, являющиеся плательщиками подоходного налога, могут получить имущественный вычет. При продаже квартиры, за которую получен вычет, никаких доначислений не производится. Право на вычет не сопряжено с правом продажи имущества, вычет остается у вас.

Но если квартира была в собственности менее 5 лет, при ее продаже необходимо уплатить налог с доходов в размере 13%. При расчете суммы налога учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита. В расчет принимается сумма договора , а не проценты банку. Но с уплаченных процентов тоже можно получить налоговый вычет, что частично компенсирует ваши затраты.

Если вы купили квартиру за 5 млн рублей и продали ее за 6 млн, налог необходимо уплатить с 1 млн разницы.

Если квартира была в собственности более 5 лет, НДФЛ не взимается. Налог не платится, если цена продажи равна цене покупки или ниже ее. Занижение стоимости не рекомендуется — это может привести к налоговым санкциям. Более того, стоимость недвижимости не может быть ниже кадастровой: проверьте эту информацию в Росреестре до того, как указывать сумму договора.

Общие сведения

  • Если вы купили квартиру в ипотеку, но все еще не погасили кредит, продавать недвижимость не запрещено.
  • Продать квартиру можно предварительно погасив долг перед банком, договорившись с покупателем о погашении его силами вашего долга в счет стоимости квартиры или через переоформление кредитного договора на него.
  • Сделки при участии банка безопасны, но требуют предварительного согласования. Вы должны получить разрешение банка на эту операцию, а покупатель должен соответствовать требованиям кредитной организации в случае, если придется оформлять кредит.
  • В зависимости от условий банка, возможно одновременное рефинансирование ипотеки по более выгодным ставками при смене залогодателя.
  • Если вы получили налоговый вычет, при продаже квартиры он остается у вас.
  • Если квартира была в собственности менее пяти лет и продана дороже, чем куплена, с разницы в цене необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%.
  • Продать квартиру под ипотекой сложнее, так как не у всех покупателей есть собственные средства, а переоформить кредитный договор на нового заемщика получается не всегда. Чтобы ускорить продажу, постарайтесь максимально сократить остаток долга.

Рекомендуем

Мы снизили ставки. Уменьшите ежемесячный платеж по вашей ипотеке и кредитам! Рефинансируйте ипотеку и другие кредиты, выданные сторонними банками, по сниженной ставке.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Гарантом безопасности сделки с обремененным объектом недвижимости для заемщика всегда будет банк. Пока квартира остается в залоге, она не будет продана. Продавец может только потерять часть ее стоимости, если квартиру выставят на торги. Нелегко ему будет также обменять ее на жилье большей площади. Тем не менее намного больше рискует при совершении сделки с такой недвижимостью покупатель, который отдает задаток:

  1. Продавец, расплатившись с долгами, может передумать продавать квартиру или не получить согласие банка. А судебное разбирательство длится долго. И если покупатель, рассчитывая на сделку, дал задаток за свою квартиру, он может получать его обратно частями в течение продолжительного времени.
  2. В процессе оформления недвижимости могут «всплыть» нарушенные права несовершеннолетних детей, нарушения оформления правоустанавливающих документов.
  3. Помешать пролонгированной сделке могут форс-мажорные обстоятельства: смерть, болезнь и стихийные бедствия.

Квартира, купленная в ипотеку, остается в залоге у банка до тех пор, пока кредит не погашен. Она, как и любой другой объект недвижимости, является собственностью владельца, поэтому ее можно продать. Продажа ипотечной квартиры обычно невыгодна продавцу с учетом вложенных им средств. Чтобы продажа ипотечной квартиры принесла какой-то доход, ее хозяину нужно самостоятельно заниматься этим вопросом, поскольку банк-кредитор хоть и выступит гарантом чистоты сделки, будет в первую очередь заботиться о своих интересах.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector