Как правильно разговаривать с управляющей компанией
Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка
В обязанности управляющих компаний (УК) входит весь спектр услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования и коммуникаций жилого дома, а также взаимодействие с государственными и подрядными организациями. Зачастую УК злоупотребляют правами, стараясь заработать на жителях многоэтажек, или просто не выполняют свои обязанности.
Юристы рассказали, как правильно общаться с управляющей компанией, если возникли различные проблемы.
Основания для претензий
По сути, основанием для направления претензии может стать любое разногласие. Так как отношения между домовладельцами и УК регулируются заключенным договором, такие разногласия можно признать разногласиями контрагентов. О чем речь?
Это значит, что любая претензия должна быть основана на фактах, событиях и обязательствах, оговоренных договором. Ну, например: вы недовольны мусором, который накопился в подвале. Но в договоре уборка подвальных помещений в обязанности УК не входит, а значит такая претензия будет необоснованная.
Минимальный перечень работ и услуг, который в любом случае должна исполнять УК, оговорен Постановлением Правительства № 290 от 03.04.2013. Невыполнение любого из них может стать основанием для подачи претензии.
Сюда входят в том числе:
- организация вывоза мусора;
- уборка подъездов и дворовых территорий, облагораживание дворов и игровых площадок, поддержание порядка, обустройство тротуаров и т.д.;
- установка и поддержание в пригодном состоянии общедомового оборудования;
- заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;
- подготовка к эксплуатации отопительных и иных инженерных систем;
- расчет оплаты жильцов и т.д.
Отдельные причины рассмотрим подробнее.
Некачественное отопление
Одна из распространенных причин для претензии – проблемы с отоплением. Тут и холодные батареи, и образование завоздушин, и некачественная опрессовка системы, и даже прорывы. Главное, чтобы причиной таких явлений были нарушения именно со стороны УК. Бывает так, что нарушения в работе отопительной системы, вызваны самостоятельной заменой радиаторов или несанкционированной врезкой в систему самого автора претензии. В этом случае претензия может создать обратный эффект – вас проверят, найдут нарушения, и за нарушение работы системы придется отвечать самостоятельно.
Если вы точно уверены, что нарушители ни вы, ни ваши соседи – пишите претензию. Нарушением будет считаться постоянная температура ниже 18˚С в жилых и 20˚ С в жилых угловых комнатах (раздел VI Требований, утв. Постановлением Правительства № 354 от 06.05.2011).
Залив квартиры, дома или подвала
Поводом для претензии управляющей компании залив квартиры будет лишь тогда, когда УК можно считать виновником залития. А возможно это лишь если прорвало какой-нибудь стояк, за который отвечает УК, и только в том случае, если она действительно не обеспечила надлежащего его содержания. Если, например, прорыв произошел в месте несанкционированной врезки соседями с верхнего этажа, виноваты будут они – УК не при чем. Вот здесь мы уже рассказывали, когда в заливе будет виновата УК, и что нужно делать, чтобы возместит ущерб.
Возмещение ущерба
Вообще УК может быть виновата в любом ущербе, который причинен вашему квартирному имуществу. Это могут быть случаи:
- затопления квартиры из-за проржавевшего стояка;
- задымление и порча мебели из-за засоренной вентиляционной шахты;
- травмы, полученные под домом из-за упавшей сосульки, снега или на не очищенной ото льда дорожке;
- падения старого дерева, разбившего окно и т.д.
Любой такой ущерб придется доказать, потому предварительно запаситесь видео- и фото доказательствами, результатами экспертиз, медицинскими справками и чеками. Если УК не захочет доводить дело до суда, и ее вина действительно очевидна, она возместит любой такой ущерб, так как знает – после суда это будет значительно дороже.
Перерасчет
Если коммунальщики насчитают вам завышенную плату за коммунальные услуги, можно направить управляющей компании претензию о перерасчете. Однако, это столь очевидное нарушение, что УК, вероятно, согласится его исправить и без претензии – на основе, например, телефонного звонка или личной явки на прием к специалисту. Ну а уже если перерасчет не сделан по первому требованию, тогда направляем претензию.
Иные причины
Претензию можно написать в ЖЭК по любому поводу, когда тот нарушает взятые на себя обязательства и не поставляет коммунальные услуги должного качества. Например, если:
- не осуществляется уборка придомовой территории и контейнерных площадок;
- не осуществляется уборка тамбуров, холлов, подъездов, коридоров, лестничных площадок;
- не проводится прочистка ливневой канализации, уборка газонов, мытье окон;
- не проводится техническое обслуживание и ремонт лифтов, иного оборудования многоэтажки;
- не проводится текущий ремонт здания, лестничных площадок, кровли и т.д.
Можно ли сменить УК и как это сделать
Если управляющая организация, несмотря на требования жильцов, продолжает игнорировать свои обязанности, собственники помещений МКД могут заменить управляющую компанию на более ответственную. Смена УК — многоэтапная юридическая процедура, которая включает:
– Выбор альтернативной управляющей организации. Можно встретиться с руководством нескольких УК, посетить дворы домов, побеседовать с жителями, ознакомиться с рейтингами управляющих организаций на сайте Реформа ЖКХ.
– Выбор способа смены УК:
- отказ от заключения нового договора после того, как закончится срок действующего;
- расторжение договора по причине существенных нарушений его положений управляющей компанией;
- лишение УК лицензии на управление домом;
- расторжение договора по согласию сторон;
- смена способа управления многоквартирным домом (например, образование ТСЖ).
– Собрание собственников, на котором составляются необходимые документы.
– Уведомление о принятом решении прежней УК, а также органов государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.
– Заключение договора с новой управляющей организацией. Договор признается заключенным, если его подписало более 50% собственников помещений МКД.
– Оплата услуг новой УК. Платить управляющей организации жильцы начинают после включения дома в лицензию этой УК.
