Три способа сэкономить на покупке жилья в новостройке в 2020 году

Три способа сэкономить на покупке жилья в новостройке в 2020 году

Текущий 2020 год оказался рекордным для московского рынка жилой недвижимости: по данным Росреестра, в сентябре впервые за всю историю наблюдений число сделок с квартирами и апартаментами в новостройках превысило 10 тыс. Всего же в первый осенний месяц в столице было заключено 10,05 тыс. сделок с физическими лицами.

Ажиотажный спрос подстегнула не только неопределенность на рынке, вызванная коронакризисом, но и льготная ипотека под 6,5% годовых. Вложение средств в покупку недвижимости по-прежнему видится большинству россиян самым надежным способом сохранения сбережений. При этом стремление сэкономить на покупке жилья — одна из сильнейших мотиваций сегодняшних инвесторов. Рассказываем подробнее о том, как это можно сделать.

2. Апартаменты, построенные из общежития

Есть другой пример, когда было размещено объявление о продаже апартаментов по довольно невысокой стоимости с удобным территориальным расположением. После некоторого изучения документов оказалось, что изначально начиналось строительство вовсе не апартаментов, а спортивного комплекса с общежитием, вследствие чего в процессе переоформления бумаг могли образоваться немалые трудности.

Строительство этого комплекса производилось по договору инвестирования, поэтому приобрести апартаменты предлагалось по договору уступки, что являлось требованием инвестиционного договора. Фактически, вместо приобретения апартаментов покупателю предлагалось стать соинвестором строительства комплекса с общежитием, что идет вразрез не только со здравым смыслом, но и с законом.

Вот как все выглядит документально: разрешение оформлено на строительство спортивного комплекса для университета с общежитием:

А покупатель апартаментом при этом является соинвестором, о чем свидетельствует первый лист договора инвестирования:

Еще материалы

Карта коронавирусных ограничений в регионах России

Информация о вводимых и снимаемых ограничениях постоянно обновляется

Почему рыбинскому музыканту заказывают ребрендинг малых городов по всей стране

И как заставить путешественника поставить городу не виртуальный, а реальный лайк

3. Купите квартиру на торгах по банкротству

Покупка квартиры на аукционе — самый выгодный способ из вышеперечисленных, но он же и самый трудоемкий.

Во-первых, в торгах участвуют профессионалы рынка. И у них есть профильный софт, чтобы быстро делать ставки. Поэтому можно участвовать в торгах через фирму-посредника — это все равно будет выгодно по итоговой цене сделки. Или освоить механизм самому.

Во-вторых, посмотреть объект не получится. На торгах можно увидеть только описание лота. Планировки квартиры в нем обычно нет. Есть только адрес, указано количество комнат и общий метраж. Чтобы получить чуть больше информации, попробуйте проверить адрес дома в интернете и посмотреть, к какой серии он относится. Так, если повезет, можно найти типовую планировку квартиры.

Чаще всего встречается недвижимость 2 типов: премиум и бизнес-класс, которые продаются в связи с банкротствами бизнеса владельцев, а также квартиры эконом-класса в очень плохом состоянии.

С квартирами и комнатами эконом-класса возникает отдельная проблема — выселение бывших владельцев. Полиция за выселение предыдущих собственников обычно не берется. А если у них есть несовершеннолетние дети, решение торгов может быть оспорено в суде. Так что такие варианты лучше не рассматривать.

Лотов комфорт-класса — квартир в хорошем состоянии средней ценовой категории — меньше всего. Чтобы найти хотя бы несколько, понадобится в среднем 4-6 месяцев.

Покупка квартиры на торгах — это непростой способ с высокими рисками, но жилье можно купить по стоимости на 50% ниже рыночной.

Специалисты рассказали о подводных камнях при покупке вторичного жилья

Объекты на вторичном рынке жилья могут иметь немало подводных камней, которые распознать не так просто. Юристы и риелторы рассказали «Известиям» в пятницу, 9 июля, как выявить рискованные сделки на рынке недвижимости.

Мошенничество или проблемы с психикой?

Все рискованные сделки на рынке жилья можно условно разделить на три категории, заявил Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ.

Первая категория — откровенно мошеннические схемы, когда организаторы сделки осознанно идут на обман, чтобы получить финансовую выгоду. Например, привлекают к сделке лиц, страдающих психическими заболеваниями, и уговаривают продать принадлежащую им недвижимость. В результате подобная сделка оспаривается по причине того, что продавец не осознавал и не мог осознавать последствия своих действий в связи с психическим заболеванием. Жилье в итоге возвращается продавцу, а большая часть денег остается у мошенников.

Обезопасить себя от подобных действий можно только после тщательной проверки документов, продавцов и истории квартиры.

Материнский капитал

Вторая категория рискованных сделок — это случаи, когда продавец знает, что есть факторы, которые могут привести к оспариванию сделки, но по каким-то причинам скрывает их от покупателя, заявил Станислав Галкин.

Например, продает квартиру, на покупку которой или на досрочное погашение ипотеки были использованы средства материнского (семейного) капитала. Если родители продали такую квартиру, не наделив в ней долями детей, сделка может быть впоследствии оспорена по заявлению компетентных органов или даже по иску от детей, которые подросли и узнали, что их права были нарушены.

Сюда же относятся и сделки по продаже жилья, при приватизации которого не были наделены правом собственности лица, имеющие на это законное право. Особенно если были нарушены права лиц, которые на тот момент являлись несовершеннолетними.

Если вы видите, что квартира приобреталась по возмездной сделке, тем более с привлечением ипотечного кредита, запросите справку о том, что не были использованы средства материнского капитала — даже если в паспорте продавца отсутствует запись о наличии у него детей.

«Был у нас как-то интересный случай, когда выяснилось, что дети в паспорте не указаны, а маткапитал был использован. Если же у вас есть подозрения, что на момент покупки квартиры продавец состоял в браке (к примеру, покупка давняя, а паспорт «свежий»), запросите справку из загса, что продавец на момент покупки не состоял в зарегистрированном браке», — посоветовал риелтор.

Самые опасные сделки

Третья категория опасных сделок относится к случаям, когда стороны не знали и не могли знать о наличии факторов, которые впоследствии могут привести к расторжению сделки. Самая частая категория подобных сделок — продажа квартиры, которая досталась по наследству, считает Станислав Галкин. При оформлении наследства могут не учитываться интересы лиц, которые по закону имеют право на свою долю, а выяснить их наличие не представляется возможным. Например, умирает мужчина, его дети вступают в права наследования и продают квартиру. Затем выясняется, что у умершего был еще ребенок (или несколько детей), о существовании которых семья умершего, а также нотариус, который оформлял наследство, не знали и знать не могли. И эти новые наследники оспаривают сделку.

К этой категории можно отнести и последствия не так давно принятого закона о банкротстве физических лиц. Согласно закону, можно оспорить сделку по продаже недвижимости, даже если продажа состоялась за три года до начала процедуры банкротства. Иногда в истории квартиры есть факторы, которые впоследствии могут привести к расторжению всех последующих сделок и о наличии которых не знали стороны при совершении сделки. Например, когда-то давно квартира была продана по поддельным документам или при ее реализации были ущемлены интересы третьих лиц. Спустя даже очень длительное время подобная сделка может быть расторгнута, так же как и все последующие сделки. В подобных случаях оградить покупателя от рисков потери квартиры достаточно сложно.

В машинах перед МФЦ

При подготовке договора купли-продажи важным фактором являются финансовые условия сделки, форма оплаты и расчета стоимости жилья, передача денег, которые рекомендуется делать в официальных местах, например в банках, заявила Юлия Савиных, резидент «Сколково», генеральный директор ООО «Инком», президент ООО «МТК».

«Точно не стоит это делать в машинах перед МФЦ, в квартирах, которые продаются и сомнительных офисах агентств по продаже недвижимости. Проверьте обязательно все полномочия директора фирмы, у сотрудников должна быть доверенность, важен стаж работы компании, фактический и юридические адреса регистрации компании», — посоветовала она.

Муж или подельник

Также существует частая практика предъявления подложных паспортов при принятии задатков, авансов для подготовки договоров купли-продажи, заявила Юлия Савиных.

«У меня был случай, когда молодая семья пришла в офис, желая продать квартиру по договору переуступки прав собственности. Предъявили паспорт собственника, договор, а потом оказалось, что это не супруг, а подельник жены, который как две капли воды был похож на ее мужа и с его паспортом пришел на сделку. С тех пор сверяю еще и фото на паспортах», — рассказала она.

Схема с задатком

Омрачить покупку квартиры на вторичке может схема, когда продавец просит покупателя подтвердить серьезность намерений в виде задатка, при этом в договоре указывается, что задаток не возвращается при отказе, рассказала Ольга Туренко, адвокат адвокатской конторы «Бородин и партнеры».

В каких еще случаях недвижимость не стоит покупать

Исключить риски полностью при покупке недвижимости нельзя, но их можно минимизировать, считает Ольга Туренко. По ее мнению, не стоит приобретать квартиру, если продавец владеет ею менее трех лет; соглашайтесь на сделки по доверенности. Помимо прочего, она советует остерегаться слишком дешевых квартир, не покупать жилье с прописанными в нем детьми, престарелыми, инвалидами, а заявления продавца заверять у нотариуса и не экономить на страховке.

Проблема может возникнуть, если квартира продается по доверенности, рассказала Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». Договоренность считается действительной только до конца срока действия или момента ее отмены. Зачастую такие документы оформляются от лица недееспособных людей, одиноких пенсионеров, детей-сирот или даже умерших. Однако в последнем случае доверенность будет недействительной, даже если срок ее действия еще не истек.

Стоит проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних, а также лиц, на момент приватизации отбывавших наказание, добавила она.

Как же все-таки купить квартиру?

При покупке объекта недвижимости без участия рекомендованного риелтора или агентства недвижимости самое главное — юридическая и фактическая проверка этого жилья, его точного адреса и местонахождения — иногда мошенники показывают одну квартиру, а документы предъявляют на другую, считает Юлия Савиных.

При этом самый главный документ при покупке жилья — это выписка ЕГРП, она должна быть актуальной по дате и без каких-либо обременений прав собственника. Если есть обременения в виде ипотеки, в силу закона сделку нужно совершать обязательно со специалистом, который проведет сопровождение процесса погашения или перехода ипотеки документально.

Директор агентства ОБМЕНКВАРТИР.РФ рекомендует внимательно изучить всю предысторию квартиры, по возможности запросить информацию о прописанных в ней за весь период лицах. Нелишним также будет убедиться, что продавец не испытывает финансовых трудностей, которые могут побудить его впоследствии заявить о своем банкротстве.

Станислав Галкин также рекомендовал проверить перед покупкой не только паспорт продавца (который часто подделывают), но и другие документы: водительское удостоверение, СНИЛС, загранпаспорт. Ведь, как правило, мошенники ограничиваются подделкой только одного документа.

Также необходимо запросить справки о том, что продавец не состоит на учете в психонаркодиспансере.

Если сделка проводится по доверенности, нужно проверить ее действительность: позвонить нотариусу, выдававшему эту доверенность, проверить ее в реестре отмененных доверенностей.

При подготовке договора купли-продажи передачу денег следует совершать в официальных местах, например банках, советует гендиректор ООО «Инком». Нужно проверить все полномочия директора фирмы, у сотрудников должна быть доверенность, важен стаж работы компании, фактический и юридические адреса ее регистрации.

Акт приема-передачи объекта составляется в простой письменной форме с обязательной описью мебели, инвентаря, бытовой техники. Обязательны проверка начислений ЖКХ, счетчиков, их срок поверки и эксплуатационные документы. В договоре купли-продажи важно прописать факт получения денег продавцом и отсутствие финансовых претензий, заключила Савиных.

В апреле Федеральная нотариальная палата сообщила, что в 2019–2020 годах нотариусы предотвратили только в 45 регионах России совершение противоправных действий в отношении имущества на сумму более 639 млн рублей.

За эти два года нотариусы в ходе удостоверения сделок в этих регионах выявили 680 фактов мошеннических действий. Аферисты пытались нотариально удостоверить сделки, например, чтобы завладеть чужим жильем.

8 способов купить квартиру в новостройке со скидкой, которые работают

При покупке квартиры в новостройке можно получить скидку от застройщика и сэкономить до 15–25% от стоимости жилья. Мы собрали восемь способов купить квартиру дешевле.

1. Покупать летом или в период праздников

Размер скидки: до 15%

Летом происходит традиционный сезонный спад спроса на жильё. Для поддержки продаж застройщики готовы предоставлять покупателям квартир скидки. Сезонные дисконты случаются также в период праздников. Например, в январе.

В целом застройщики запускают акции в течение всего года. Скидки приурочиваются не только к государственным праздникам, но и к событиям, важным для застройщика, например дню рождения компании, выставке недвижимости. Размер дисконта в период акций, по оценкам риелторской компании «Метриум», может достигать 15%.

Как узнать о скидках: смотреть на сайте застройщика или звонить менеджерам продаж.

2. Привести друга

Размер скидки: до 2% или другие бонусы от застройщика

Иногда застройщики запускают акции с условным названием «Приведи друга». Правда, привести друга мало. Ваш друг должен обязательно купить квартиру у застройщика. Скидка в этом случае будет небольшая — максимум 2%, рассказывают в «Метриум». Условия акции у каждой компании свои, но все они предполагают какое-то вознаграждение за то, что человек приведёт застройщику ещё одного клиента.

Например, сейчас такую скидку можно получить у «Лидер-Инвеста»: за каждого приведённого друга застройщик обещает вознаграждение в размере 0,5% от стоимости его квартиры (минус НДФЛ 13%). При этом ваш друг тоже получит дополнительную скидку 1%.

Tekta Group в рамках акции «Приведи друга» подарит тому, кто порекомендует своим знакомым приобрести квартиру в проектах компании, 70 тысяч ₽. Акция действует до 1 июля 2022 года для владельцев квартир в проектах Spires, BIG TIME, NOW, Eniteo и ЖК «Маяковский».

Лайфхак: если ваши друзья не готовы купить квартиру, то можете расширить круг поиска в социальных сетях или поискать людей на форумах.

Как узнать о скидках: спрашивать об акции в отделе продаж или искать акции на сайте застройщика.

3. Ловить распродажи

Размер скидки: до 15%

Иногда застройщики устраивают распродажи. Например, в «Чёрную пятницу» — Black Friday Real Estate. Это ежегодная большая трёхдневная распродажа квартир, коттеджей, апартаментов, земельных участков, машино-мест и прочей недвижимости в Московском регионе. Правда, количество специальных предложений ограничено, поэтому желающим купить квартиру со скидкой нужно поторопиться.

Посмотреть лоты можно ещё до старта акции, на её официальном сайте. Именно здесь застройщики размещают информацию о своих объектах, участвующих в распродаже. А вот забронировать и оплатить нужно успеть за три дня акции.

Как купить квартиру на распродаже в «Чёрную пятницу»:

• на сайте «Чёрной пятницы» нужно забронировать лот (нажать на кнопку «забронировать» и ввести одноразовый код, который приходит в СМС);
• дождаться звонка менеджера или позвонить самому;
• в течение трёх часов посетить офис продаж выбранного объекта, чтобы закрепить договорённости.

В 2020 году «Чёрная пятница» проходила с 21 августа до 23 августа. Даты проведения распродажи недвижимости в 2021 году пока неизвестны.

Скидки на квартиры в 2020 году достигали 15%, а некоторые апартаменты можно было купить с дисконтом 44,6%.

Как узнать о скидках: мониторить появление информации о «Чёрной пятнице» на сайте распродажи.

4. Покупать на старте продаж

Размер скидки : до 25%

На старте строительства дома застройщик предлагает минимальную стоимость квартир. Затем цена увеличивается в зависимости от стадии строительства: чем выше уже дом, тем выше и цена.

Уровень роста цен в проекте зависит от многих факторов: от характеристик самого проекта, его класса, расположения, перспективы развития (например, откроется ли станция метро рядом). В этом случае прирост стоимости будет выше. По данным «Метриум», сегодня разница в стоимости квартир в объектах на этапе котлована и в готовых корпусах составляет в среднем 10–15%. Но в востребованных проектах она может достигать 20-25%.

Правда, выбор на старте продаж не так уж широк: застройщики редко выводят в продажу все квартиры в доме одновременно. Это позволяет им регулировать темпы продаж и страхует на случай, если покупатели разберут все квартиры по минимальным ценам. Поэтому компании выводят объекты в продажу порционно, оставляя наиболее ликвидные лоты на будущее, чтобы продать подороже.

Как сэкономить: следить за стартом продаж на сайтах застройщиков, в телеграм-каналах о новостройках (например, Novostroyman, Недвижимость инсайды, Все новостройки Москвы) или попросить менеджеров застройщика сообщить, когда начнутся продажи.

5. Покупать в финале продаж

Размер скидки: до 15%

Бывает, что к концу стройки у застройщика остаются нераспроданными всего несколько квартир, ради которых просто невыгодно содержать отдел продаж. Поэтому на эти квартиры могут снизить цену.

Скидка в этом случае может достигать 15%, рассказали в «Метриум».

Но ждать окончания продаж — это всё равно что играть в рулетку: приглянувшуюся вам квартиру могут купить в любое время, да и не факт, что какой-то пул квартир вообще останется у застройщика.

Как узнать о скидках: отслеживать информацию на сайте застройщика.

6. Выбрать непопулярную квартиру

Размер скидки: до 15%

На рынке новостроек со скидками могут предлагаться квартиры, которые по тем или иным причинам пользуются меньшим спросом. Например, на первом или втором этажах, над входной группой или над козырьками подъездов, рядом с лифтами, с видами на шумную магистраль или промзону или квартиры с не очень функциональными планировками, отмечают в риелторской компании «Миэль». Если покупателя это не смущает, то есть возможность купить квартиру дешевле. Скидки на такие квартиры, по оценке «Метриум», могут составлять порядка 10–15%.

Как узнать о скидках: спросить в отделе продаж застройщика о квартирах с минимальной стоимостью.

7. Купить несколько квартир или квартиру и машино-место, например

Размер скидки: до 2%

Покупатель может рассчитывать на дополнительную скидку при покупке второй или третьей квартиры у одного и того же застройщика (этот вариант может быть актуален, если вы инвестируете в недвижимость или покупаете жильё для своих детей).

Например, ФСК для своих клиентов предоставляет специальную скидку до 2% на покупку второй и последующих квартир и/или нежилого помещения. Акция действует не на всех объектах компании и не распространяется на гаражи и кладовки.

Также застройщик может предложить скидку при одновременной покупке квартиры и машино-места, отмечают в «Миэль». Или, например, если вдогонку к квартире покупатель берёт ещё и кладовку.

Как узнать о скидках: спросить у менеджера продаж.

8. Попросить о скидке

Размер скидки: до 15%

При покупке квартиры можно попытаться договориться с застройщиком об индивидуальной скидке. Нужно просто попросить её. Размер дисконта в этом случае варьируется от 6 до 15% (на выделенный пул квартир), отмечают в «Метриум».

Лайфхак: хорошее время для просьбы о скидке — конец месяца, квартала или года.

«У любого менеджера по продажам есть план на период, который он должен выполнить. Соответственно, в конце календарного месяца существует вероятность, что до выполнения целевых показателей сотруднику необходимо продать одну или несколько квартир. В этом случае он будет мотивирован закрыть сделку и может предоставить определённый дисконт», — делится советом управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

В массовом сегменте застройщики редко готовы к индивидуальным скидкам. Они скорее могут предложить индивидуальные условия приобретения. Например, рассрочку или отсрочку платежа на определённый срок, обращают внимание в «Миэль». В элитном сегменте индивидуальные скидки распространены гораздо шире, здесь с каждым покупателем работают отдельно. Например, для покупателей многокомнатных квартир могут сделать более существенную скидку.

«Возможность торга в процентном соотношении в элитном сегменте гораздо выше, чем в массовом. Дело в том, что в массовом сегменте застройщику довольно сложно предоставлять дополнительные скидки в индивидуальном порядке, а у застройщиков элитного жилья максимальный прирост цены даёт локация», — объясняют риелторы компании «Миэль».

Но это вовсе не значит, что покупателям массового сегмента не стоит спрашивать о скидках. Спрашивать можно и нужно, отмечают риелторы. Ведь отказ — это самое плохое, что может случиться, если попросить застройщика о скидке.

Как сэкономить: попросить скидку у застройщика.