1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Бизнес на первом этаже: как заработать на арендном бизнесе в 2021 году

Бизнес на первом этаже: как заработать на арендном бизнесе в 2021 году

Один из популярных у частных инвесторов способов заработка — сдача в аренду специально купленных квартир. Но в последнее время ставки аренды жилья в Москве не успевают за темпами роста цен на квартиры. Эксперты все чаще говорят, что покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее покупки жилья — ставки аренды выше, а срок окупаемости вложений короче.

Как быть инвесторам в 2021 году? Эксперты рассказали, в чем особенности вложений в нежилые помещения на первых этажах многоквартирных домов, сколько стоят такие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать.

Первоначальные расходы

Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.

Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30 – 40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50 – 70 тысяч ₽).

Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.

Обратиться к специалистам

Это один из самых безопасных способов. Опытные риелторы подберут для вас подходящие варианты, позаботятся о юридической стороне вопроса и предоставят определённые гарантии. Но за эти услуги придется заплатить.

Самостоятельно разместить объявление на специализированных сайтах или в социальных сетях

Это можно сделать бесплатно на DomClick.ru.

Если это ваш первый опыт сдачи жилья в аренду, то стоит быть особенно внимательными. Оценивать добросовестность и финансовую благонадежность потенциального квартиросъёмщика придется самостоятельно, а это и у опытных людей получается не со стопроцентной гарантией.

Читать еще:  Сдать квартиру иностранцам в Москве: особенности

Предложить квартиру друзьям, коллегам или родственникам

Распространённый, но совсем не однозначный вариант, за внешней привлекательностью которого скрывается множество подводных камней. Вы вполне можете попасть в капкан «приятельских отношений».

Вы сами того не заметите, как вам начнут задерживать арендную плату или нарушать договоренности. Т ак вы можете потерять не только деньги, но, что самое болезненное, и получить эмоциональный ущерб. Поэтому лучше разграничивать личные и деловые отношения, каким бы удобным вариант и ни казался на первый взгляд.

Если вы все-таки решились на это, обязательно зафиксируйте условия аренды письменно, а не в формате дружеской беседы.

Какие типы арендаторов встречаются чаще всего, и какие достоинства и недостатки можно обнаружить у каждого, читайте в статье «Сдаем квартиру: как выбрать арендатора»

На что стоит обратить внимание в первую очередь

Обязательно заключайте договор аренды. Одно из самых важных условий — оплата квартиры и коммунальных платежей. Помимо формальных пунктов, пропишите ответственность сторон в страховых случаях, запрете сдавать квартиру в субаренду, о праве собственника периодически проверять состояние квартиры лично в присутствии съемщика.

Не забудьте тщательно прописать в договоре и условия его расторжения, особенно, если он заключен на длительный срок и с залогом.

Также непременно составьте акт приема-передачи жилого помещения, в котором подробно опишите техническое состояние квартиры и только после этого передавайте ключи.

Не забывайте о своих обязанностях налогоплательщика, иначе последствия могут быть весьма плачевными — от штрафа до лишения свободы

Подробно узнать, как сдать квартиру и не попасть под подозрения налоговой можно в статье «Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году»

Отдавайте ключи и подписывайте договор именно с теми людьми, которые планируют жить в вашей квартире. Третьи лица для такой процедуры не подходят.

Проверьте документы жильца.

Факт любого получения денег (арендная плата, залог или оплата коммунальных платежей) фиксируйте в виде расписок. Желательно такие расписки готовить в двух экземплярах: один для арендатора, другой — для вас. Если оплата производится безналично, сохраняйте чеки, квитанции, скриншоты из мобильных приложений.

Не забудьте о залоге (обычно это сразу оплаченный последний месяц проживания) — жилец будет уверен, что внезапно не останется без крыши над головой, а займодатель, что в случае расторжения договора у него будет время найти нового съемщика.

Договор на недолгий срок выгоден и для жильца, и для арендодателя. Перезаключить договор не составит труда, и множества проблем при несогласии сторон можно легко избежать.

Сразу честно предупредите о существующих неисправностях в квартире и своих принципиальных пожеланиях (отношение к вредным привычкам, домашним животным, шумным вечеринкам и др.). Впоследствии это поможет избежать множества проблем и разногласий.

Сделайте фото квартиры непосредственно перед тем, как передать ее в аренду. Это и дисциплинирует жильцов, и может послужить доказательством вашей правоты в конфликтных ситуациях.

Читать еще:  Как устроиться на работу в госучреждение

Если вы знакомы и находитесь в приятельских отношениях с соседями, познакомьте с ними и ваших будущих жильцов. Это тоже «воспитывает» квартиросъемщиков. Также оставьте ваш контактный номер соседям на случай форс-мажорных ситуаций.

Очень часто, особенно при долгосрочной аренде, жильцы хотят сделать квартиру более уютной, подходящей для себя и планируют ремонт.

Лучше сразу рассчитать затраты и обговорить, на какие изменения вы согласны, кто будет оплачивать материалы и работу.

Навещайте ежемесячно

Обязательно заключайте с арендатором письменный договор. Устные договоренности потом ничем не докажешь. Договор лучше заключать на срок до года — иначе по закону его сложнее будет расторгнуть.

Требуйте залог в размере месячной платы. «Не надо засчитывать залог как плату за последний месяц проживания при отъезде квартирантов, — подчеркивает Бабичев. — За этот месяц можно многое с квартирой натворить».

Договоритесь о сдаче жилья в аренду не только с другими собственниками квартиры, но и со всеми зарегистрированными в ней — дотошные квартиранты могут потребовать наличия всех подписей в договоре, и будут правы: не согласившийся на сдачу, но официально прописанный родственник имеет право пользования квартирой и может испортить жизнь арендаторам. Погасите долги за коммунальные услуги и запаситесь справкой об этом, чтобы квартирантам не начали отключать свет или нервировать их напоминаниями о необходимости погасить долги.

Риелторы настоятельно советуют хозяевам каждый месяц навещать квартирантов — например, при получении ежемесячной платы. Иначе арендаторы могут «расслабиться», а сумма для возмещения ущерба многократно превысит внесенный залог.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Что нужно учесть, запуская арендный бизнес

1. Риски и амортизация. Рассчитывая цену аренды, нужно не забыть учесть сопутствующие этому бизнесу риски и затраты на амортизацию. Клиент может потерять или повредить вещь, которую взял в пользование. Чтобы обезопасить себя, арендодатель может прописать в договоре с клиентом необходимость возместить ущерб при утере или повреждении вещи, а при сдаче в аренду дорогостоящих предметов можно брать с арендатора залог.

Читать еще:  Как накопить на пенсию: программы негосударственных пенсионных фондов

Стоимость амортизации вещей придется учитывать в цене аренды. Но повышать цену слишком сильно нельзя, так не получится конкурировать. Как отмечают в Rentmania, оптимальная цена аренды на день составляет 10% от суммы, которую клиенту пришлось бы заплатить за покупку вещи.

Серафима Романова

Мы выставляем платья в среднем за 10% от изначальной стоимости вещи. Если платье стоило 20 тысяч, то в аренду мы его сдаем за 2 тысячи в сутки. При этом мы всегда знаем, что часть суммы, заплаченной клиентом, мы потратим на химчистку и, возможно, небольшой ремонт вещи.

2. Сезонность. У многих арендных бизнесов есть выраженная сезонность. В целом здесь все достаточно очевидно: аренда байдарок актуальна только летом, а эксклюзивное пальто для похода в оперу могут взять в аренду только зимой. Если вы планируете строить масштабируемый бизнес, который будет приносить стабильную прибыль круглый год, придется либо найти востребованный, но при этом независящий от сезонности товар, либо расширять ассортимент, чтобы покрыть изменяющиеся потребности клиентов.

Антон Шаров

Сезонность у нас, конечно, есть, но в ремонтном бизнесе она не так ярко выражена, как в других сферах. Летом чаще берут в аренду серьезные профессиональные инструменты — для бурения, строительства. Это логично — дачный сезон и сезон ремонта в разгаре.

Зимой спрос на такие инструменты практически пропадает, но нас спасает то, что в городских квартирах ремонт делают в любое время года. Мы просто переключаемся на более простые инструменты, которые подходят для ремонта квартир.

Серафима Романова

Самый благодатный период для нас — ноябрь-декабрь, потому что перед Новым годом много корпоративов. Летом спрос тоже высокий: людям нужно наряжаться на свадьбы и выпускные. А вот весной и в начале осени спрос заметно снижается.

В периоды проседания мы даем больше онлайн-рекламы, используем сертификаты для клиентов — предлагаем оплатить аренду сейчас, а воспользоваться потом. Но все это не очень помогает. Приходится ждать нового хорошего периода. К счастью, он всегда наступает, все предсказуемо и циклично.

3. Локальность. Учитывая, что в аренду вещи чаще всего берут, чтобы сэкономить время и деньги, ваши клиенты, скорее всего, не захотят оплачивать доставку в другой регион, ждать, пока нужная вещь до них доберется и платить за обратную доставку. Поэтому арендный бизнес — это почти всегда локальная работа: в масштабах города.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector