Риски и цены: стоит ли покупать жилье у Фонда защиты дольщиков

Риски и цены: стоит ли покупать жилье у Фонда защиты дольщиков

Фонд защиты прав дольщиков не только достраивает дома, но и полностью исполняет обязательства застройщика, включая отделку квартир и содержание жилья до оформления права собственности. Купить квартиру или другую недвижимость в проектах фонда можно на электронном аукционе.

Эксперты рассказали, как проходит процедура покупки жилья через Фонд защиты дольщиков, а также выгодно ли приобретать квартиры в подобных проектах.

Как рассчитывается компенсация?

Чтобы определить размер компенсации, которая причитается за квартиру, приобретенную в строящемся доме, нужно умножить ее площадь на рыночную стоимость кв. метра и долю в собственности на квартиру, а также на коэффициент оплаты по договору (отношение суммы, которую дольщик заплатил застройщику, к стоимости квартиры по договору).

Еще материалы

Карта коронавирусных ограничений в регионах России

Информация о вводимых и снимаемых ограничениях постоянно обновляется

Почему рыбинскому музыканту заказывают ребрендинг малых городов по всей стране

И как заставить путешественника поставить городу не виртуальный, а реальный лайк

8 способов купить квартиру в новостройке со скидкой, которые работают

При покупке квартиры в новостройке можно получить скидку от застройщика и сэкономить до 15–25% от стоимости жилья. Мы собрали восемь способов купить квартиру дешевле.

1. Покупать летом или в период праздников

Размер скидки: до 15%

Летом происходит традиционный сезонный спад спроса на жильё. Для поддержки продаж застройщики готовы предоставлять покупателям квартир скидки. Сезонные дисконты случаются также в период праздников. Например, в январе.

В целом застройщики запускают акции в течение всего года. Скидки приурочиваются не только к государственным праздникам, но и к событиям, важным для застройщика, например дню рождения компании, выставке недвижимости. Размер дисконта в период акций, по оценкам риелторской компании «Метриум», может достигать 15%.

Как узнать о скидках: смотреть на сайте застройщика или звонить менеджерам продаж.

2. Привести друга

Размер скидки: до 2% или другие бонусы от застройщика

Иногда застройщики запускают акции с условным названием «Приведи друга». Правда, привести друга мало. Ваш друг должен обязательно купить квартиру у застройщика. Скидка в этом случае будет небольшая — максимум 2%, рассказывают в «Метриум». Условия акции у каждой компании свои, но все они предполагают какое-то вознаграждение за то, что человек приведёт застройщику ещё одного клиента.

Например, сейчас такую скидку можно получить у «Лидер-Инвеста»: за каждого приведённого друга застройщик обещает вознаграждение в размере 0,5% от стоимости его квартиры (минус НДФЛ 13%). При этом ваш друг тоже получит дополнительную скидку 1%.

Tekta Group в рамках акции «Приведи друга» подарит тому, кто порекомендует своим знакомым приобрести квартиру в проектах компании, 70 тысяч ₽. Акция действует до 1 июля 2022 года для владельцев квартир в проектах Spires, BIG TIME, NOW, Eniteo и ЖК «Маяковский».

Лайфхак: если ваши друзья не готовы купить квартиру, то можете расширить круг поиска в социальных сетях или поискать людей на форумах.

Как узнать о скидках: спрашивать об акции в отделе продаж или искать акции на сайте застройщика.

3. Ловить распродажи

Размер скидки: до 15%

Иногда застройщики устраивают распродажи. Например, в «Чёрную пятницу» — Black Friday Real Estate. Это ежегодная большая трёхдневная распродажа квартир, коттеджей, апартаментов, земельных участков, машино-мест и прочей недвижимости в Московском регионе. Правда, количество специальных предложений ограничено, поэтому желающим купить квартиру со скидкой нужно поторопиться.

Посмотреть лоты можно ещё до старта акции, на её официальном сайте. Именно здесь застройщики размещают информацию о своих объектах, участвующих в распродаже. А вот забронировать и оплатить нужно успеть за три дня акции.

Как купить квартиру на распродаже в «Чёрную пятницу»:

• на сайте «Чёрной пятницы» нужно забронировать лот (нажать на кнопку «забронировать» и ввести одноразовый код, который приходит в СМС);
• дождаться звонка менеджера или позвонить самому;
• в течение трёх часов посетить офис продаж выбранного объекта, чтобы закрепить договорённости.

В 2020 году «Чёрная пятница» проходила с 21 августа до 23 августа. Даты проведения распродажи недвижимости в 2021 году пока неизвестны.

Скидки на квартиры в 2020 году достигали 15%, а некоторые апартаменты можно было купить с дисконтом 44,6%.

Как узнать о скидках: мониторить появление информации о «Чёрной пятнице» на сайте распродажи.

4. Покупать на старте продаж

Размер скидки : до 25%

На старте строительства дома застройщик предлагает минимальную стоимость квартир. Затем цена увеличивается в зависимости от стадии строительства: чем выше уже дом, тем выше и цена.

Уровень роста цен в проекте зависит от многих факторов: от характеристик самого проекта, его класса, расположения, перспективы развития (например, откроется ли станция метро рядом). В этом случае прирост стоимости будет выше. По данным «Метриум», сегодня разница в стоимости квартир в объектах на этапе котлована и в готовых корпусах составляет в среднем 10–15%. Но в востребованных проектах она может достигать 20-25%.

Правда, выбор на старте продаж не так уж широк: застройщики редко выводят в продажу все квартиры в доме одновременно. Это позволяет им регулировать темпы продаж и страхует на случай, если покупатели разберут все квартиры по минимальным ценам. Поэтому компании выводят объекты в продажу порционно, оставляя наиболее ликвидные лоты на будущее, чтобы продать подороже.

Как сэкономить: следить за стартом продаж на сайтах застройщиков, в телеграм-каналах о новостройках (например, Novostroyman, Недвижимость инсайды, Все новостройки Москвы) или попросить менеджеров застройщика сообщить, когда начнутся продажи.

5. Покупать в финале продаж

Размер скидки: до 15%

Бывает, что к концу стройки у застройщика остаются нераспроданными всего несколько квартир, ради которых просто невыгодно содержать отдел продаж. Поэтому на эти квартиры могут снизить цену.

Скидка в этом случае может достигать 15%, рассказали в «Метриум».

Но ждать окончания продаж — это всё равно что играть в рулетку: приглянувшуюся вам квартиру могут купить в любое время, да и не факт, что какой-то пул квартир вообще останется у застройщика.

Как узнать о скидках: отслеживать информацию на сайте застройщика.

6. Выбрать непопулярную квартиру

Размер скидки: до 15%

На рынке новостроек со скидками могут предлагаться квартиры, которые по тем или иным причинам пользуются меньшим спросом. Например, на первом или втором этажах, над входной группой или над козырьками подъездов, рядом с лифтами, с видами на шумную магистраль или промзону или квартиры с не очень функциональными планировками, отмечают в риелторской компании «Миэль». Если покупателя это не смущает, то есть возможность купить квартиру дешевле. Скидки на такие квартиры, по оценке «Метриум», могут составлять порядка 10–15%.

Как узнать о скидках: спросить в отделе продаж застройщика о квартирах с минимальной стоимостью.

7. Купить несколько квартир или квартиру и машино-место, например

Размер скидки: до 2%

Покупатель может рассчитывать на дополнительную скидку при покупке второй или третьей квартиры у одного и того же застройщика (этот вариант может быть актуален, если вы инвестируете в недвижимость или покупаете жильё для своих детей).

Например, ФСК для своих клиентов предоставляет специальную скидку до 2% на покупку второй и последующих квартир и/или нежилого помещения. Акция действует не на всех объектах компании и не распространяется на гаражи и кладовки.

Также застройщик может предложить скидку при одновременной покупке квартиры и машино-места, отмечают в «Миэль». Или, например, если вдогонку к квартире покупатель берёт ещё и кладовку.

Как узнать о скидках: спросить у менеджера продаж.

8. Попросить о скидке

Размер скидки: до 15%

При покупке квартиры можно попытаться договориться с застройщиком об индивидуальной скидке. Нужно просто попросить её. Размер дисконта в этом случае варьируется от 6 до 15% (на выделенный пул квартир), отмечают в «Метриум».

Лайфхак: хорошее время для просьбы о скидке — конец месяца, квартала или года.

«У любого менеджера по продажам есть план на период, который он должен выполнить. Соответственно, в конце календарного месяца существует вероятность, что до выполнения целевых показателей сотруднику необходимо продать одну или несколько квартир. В этом случае он будет мотивирован закрыть сделку и может предоставить определённый дисконт», — делится советом управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

В массовом сегменте застройщики редко готовы к индивидуальным скидкам. Они скорее могут предложить индивидуальные условия приобретения. Например, рассрочку или отсрочку платежа на определённый срок, обращают внимание в «Миэль». В элитном сегменте индивидуальные скидки распространены гораздо шире, здесь с каждым покупателем работают отдельно. Например, для покупателей многокомнатных квартир могут сделать более существенную скидку.

«Возможность торга в процентном соотношении в элитном сегменте гораздо выше, чем в массовом. Дело в том, что в массовом сегменте застройщику довольно сложно предоставлять дополнительные скидки в индивидуальном порядке, а у застройщиков элитного жилья максимальный прирост цены даёт локация», — объясняют риелторы компании «Миэль».

Но это вовсе не значит, что покупателям массового сегмента не стоит спрашивать о скидках. Спрашивать можно и нужно, отмечают риелторы. Ведь отказ — это самое плохое, что может случиться, если попросить застройщика о скидке.

Как сэкономить: попросить скидку у застройщика.

Как закон защищает права дольщика?

Введенные в действие с 1 июля 2018 г. поправки в законодательство призваны обезопасить дольщиков и переложить обязанность определения благонадежности застройщика на уполномоченные органы. Внимания заслуживают следующие новеллы:

• застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию об объекте строительства, о размере собственных средств и своей финансовой устойчивости, сведения об открытии и о закрытии своего расчетного счета с указанием его номера, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов;
• платежи должны осуществляться по договору в безналичном порядке. Это помогает препятствовать использованию застройщиком мошеннических схем, позволяющих привлечь деньги дольщиков и пропасть с ними без следа.

Кроме того, были установлены ограничения в отношении расчетного счета застройщика. Так, не допускается совершение операций, связанных с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц; а также собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, которые не касаются привлечения денежных средств дольщиков и строительства объектов недвижимости в пределах разрешений на строительство; не допускается предоставление ссуд и займов.

Указанные ограничения направлены на контроль за использованием застройщиком денежных средств, привлекаемых в целях долевого строительства. Особенно полезны эти ограничения в случае расторжения договоров долевого участия и последующего взыскания денег в пользу дольщиков.

Таким образом, для того чтобы потратить привлеченные за счет дольщиков денежные средства, застройщик будет обязан пройти ряд согласовательных процедур. Это будет являться препятствием для необоснованного вывода и перерасхода денег. При банкротстве застройщика за счет этих денег могут быть исполнены обязательства перед дольщиками.

Еще одно позитивное изменение: теперь банки могут контролировать осуществление операций по счету застройщика. Они получили право запрашивать дополнительную информацию и отказывать в переводе денежных средств со специального счета застройщика, если операция им кажется сомнительной. Эта мера поможет сократить количество выведенных застройщиками денежных средств дольщиков.