Жилищная лихорадка

Жилищная лихорадка. Какие ошибки мы совершаем, когда инвестируем в квартиры

Вот уже полтора года в России растет спрос на недвижимость. Началось все с падения рубля и низких ставок по вкладам: чтобы сохранить накопления, соотечественники переводили деньги в квадратные метры, потом правительство запустило программу льготной ипотеки, а еще Центробанк рекордно снизил ключевую ставку, и проценты по жилищным кредитам оказались на историческом минимуме.

За девять месяцев этого года на покупку недвижимости граждане и бизнес потратили 265 миллиардов рублей, подсчитали в компании CBRE. Это рекорд. В прошлом году с января по сентябрь объем инвестиций в недвижимость был на 34% меньше (193 миллиарда), а в 2019 году вообще на 56% меньше (166 миллиардов).

Часто квартиры покупаются не для собственного проживания, а для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Но бывает, что вложения в недвижимость не приносят высокой (а то и вообще никакой!) прибыли. Вместе с экспертом по личным финансам, автором курса по финансовой психологии Эриком Розенфельдом АиФ.ru разобрал ошибки начинающих квартирных инвесторов.

Флиппинг по-русски: я зарабатываю до 60% на продаже «убитых» квартир

Флиппинг (от английского глагола to flip — переворачивать) в сфере недвижимости означает быструю перепродажу объекта. Это стратегия инвестирования, в которой покупается проблемная квартира, ремонтируется и продаётся значительно дороже. Евгений Горб занимается флиппингом около четырёх лет и зарабатывает на перепродаже квартир до 60% годовых. Вот как ему это удаётся.

Как я купил первую квартиру для перепродажи

Мы работаем в партнёрстве с моей супругой, она агент по недвижимости со стажем более 10 лет. Четыре года назад к ней обратились с просьбой продать однокомнатную квартиру. Она была в ужасном состоянии, годами в ней копился мусор. Даже зайти в неё было страшно, и решались на это немногие, не то что жить.

Сначала супруга пыталась её продать по цене существенно ниже рыночной, но даже с большой скидкой её не хотели покупать.

Жена предлагала собственникам привести её в порядок, чтобы можно было продать, но они не были готовы тратить ни время, ни деньги на уборку и ремонт. Но у квартиры был потенциал: она находилась в хорошем доме престижного района на юго-западе Москвы. Поэтому мы решили купить эту квартиру сами с использованием заёмных средств и привести её в товарный вид. Я в то время был военнослужащим и участвовал в этом проекте в свободное от основной работы время. Ремонт занял три месяца.

При ремонте мы исходили из собственных представлений, что нужно потенциальному покупателю этой квартиры. Сами искали и закупали материалы, продумывали дизайн и интерьер квартиры. Старались использовать актуальные в то время тренды: стены и потолки под покраску, высокие плинтуса и потолочные карнизы. Капитальный ремонт занял три месяца.

Работая над этим проектом, мы столкнулись с трудностями. Например, только с третьего раза нашли ремонтную бригаду, которая нас устроила. Первая бригада выполнила часть работ, но качество было плохое, и она затягивала сроки. Пришлось с ними расставаться. Вторая оказалась дорогой по стоимости, но работы выполнялись не так быстро, как мы планировали.

Всего на капитальный ремонт было потрачено 600 тысяч ₽ (демонтаж старых покрытий, черновая и чистовая отделка, новая электрика, сантехника, пластиковые окна, кухня с техникой, туалет и ванная под ключ), только освобождение квартиры от накопившегося мусора стоило 60 тысяч ₽. Но результатом мы остались довольны: купили квартиру за 6 миллионов ₽, а продали за 8,5 миллиона ₽. За вычетом расходов заработали 1,9 миллиона ₽, минус налоги с продажи (13%). Срок проекта составил шесть месяцев (три месяца — на ремонт, ещё три ушло на продажу). Таким образом, чистая доходность составила 22% на вложенные средства, а это 44% годовых.

После этого мы купили ещё три квартиры по рекомендациям наших клиентов и коллег. В этих проектах я помогал своей супруге в свободное от работы время. Два года назад я уволился из армии и начал полноценно заниматься флиппингом.

Читайте по теме:

Сколько я сейчас зарабатываю на флиппинге

В общей сложности я занимаюсь флиппингом уже около четырёх лет. За это время я купил и перепродал 12 объектов, из которых три с косметическим ремонтом и девять с полным капитальным ремонтом под ключ.

Полностью отремонтированную и укомплектованную квартиру я сейчас продаю в среднем за месяц. Средний срок реализации проекта от покупки до продажи — три месяца, а средняя доходность по проектам составляет 60% годовых. Это сумма уже за вычетом всех налогов.

Я работаю как физлицо и как ИП на упрощёнке. Мы всегда учитываем налоги при изначальном расчёте проекта, с каждого проекта платим налог 13% (если объект приобретается на физлицо) или 6% (если приобретаем объект на ИП) от дохода с объекта, а с этого года будем платить 15%, потому что доход за 2021 год составит более 5 миллионов ₽.

В нашей практике были проекты, которые можно назвать неуспешными — доходность по итогу составила меньше ожидаемой. Но провальных проектов, в которых мы бы что-то потеряли и не вернули вложенные средства, у нас не было.

Полностью отремонтированную и упакованную квартиру мы продаём в среднем за месяц. Исключения — это наш первый проект (срок продажи — три месяца, эта квартира была частично упакована, только кухня и санузел) и квартира в Московской области в период самоизоляции (срок продажи — четыре месяца).

Сейчас я одновременно веду три флиппинговых проекта. Эта работа занимает полный рабочий день шесть дней в неделю, а иногда и семь — нужно контролировать ремонтные бригады, закупать материалы, искать покупателей, оформлять документы. Если вести один проект, то можно успевать всё это и за 2–4 дня в неделю, в зависимости от стадии проекта.

Большую часть заработанных денег я вкладываю в следующие квартиры. Наше собственное жильё было куплено именно по схеме флиппинга: мы нашли убитую коммунальную квартиру на 78 квадратных метров в Хамовниках в старом кирпичном доме 1928 года.

Несмотря на очень крутую локацию, эта квартира была ниже рынка, она была убитая, к тому же дом с деревянными перекрытиями, стены из дранки (деревянных планок) и конфликт между собственниками. Мы сделали в ней капитальный ремонт, который обошёлся нам в 4 миллиона ₽. Сегодня эту квартиру уже можно продать за 28 миллионов ₽.

Как я выбираю квартиры для флиппинга

Раньше для флиппинга мы подбирали квартиры на Циане, или к нам сами обращались продавцы по рекомендациям. Последний год мы активно используем программу Flipio, которая анализирует рынок недвижимости, находит недооценённые квартиры и просчитывает их потенциал. Стоимость нашей подписки (максимальный пакет) составляет 50 000 ₽ в месяц.

При выборе квартиры я учитываю:

1. Локацию.
2. Транспортную доступность — пешком до метро или железнодорожной станции должно быть не больше 20 минут.
3. Близость со значимыми объектами: вузами, парками, бизнес-центрами и так далее.
4. Вид из окон (желательно во двор, на зелень, реку. Если окна на дорогу, то не ближе 30 м и не слишком оживлённую, и чтобы между дорогой и домом были деревья).
5. Состояние дома и подъезда (лучше исключить варианты с обшарпанными стенами, плохим запахом, разбитыми ступеньками. Желательно без мусоропровода).

Я покупаю студии, одно-, двух-, трёхкомнатные квартиры в Москве и Московской области. Не боюсь квартир с какими-то недостатками — убитых, с перепланировкой, с залогом, с долгами по ЖКХ, без балкона, с видом на дорогу. Зачастую на таких объектах можно получить максимальную прибыль. Главное, чтобы у квартиры был хороший потенциал. Чтобы определить его, мы сравниваем стоимость выбранной квартиры с ценами на квартирами схожих параметров в этом же районе с хорошим ремонтом (похожим на наш), И так рассчитываем стоимость продажи нашей недвижимости после ремонта.

Мы отказываемся от покупки квартир, если складываются сразу несколько негативных факторов. Например: недавний переход права собственности, первый этаж и окна не во двор. Несмотря на цену ниже рынка, такую квартиру будет очень сложно продать.

Как я проверяю квартиры перед покупкой

Перед покупкой я проверяю как продавца, так и саму квартиру через публичные государственные ресурсы и непосредственно с участием продавца. В каждом конкретном случае перечень запрашиваемых документов зависит от правоустанавливающих документов, количества собственников и истории.

Базовый пакет документов такой же, как и при любой сделке с жилой недвижимостью:

• проверка действительности паспорта продавца;
• справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД);

• выписка из домовой книги;
• история переходов права собственности на квартиру;
• ЕГРН;
• справка о задолженности по коммунальным платежам.

Список дополнительных документов зависит от ситуации в каждом конкретном случае.

Что нужно учитывать при ремонте «под продажу»

Перед началом ремонта нужно определиться с тем, кто целевой покупатель: один человек или пара, семья с одним ребёнком, семья с двумя детьми, семья с разнополыми детьми или семья с тремя и более детьми, квартира под аренду.

Продумывая планировку и дизайн, нужно исходить не из своих личных предпочтений, а из потребностей потенциального покупателя. То, что нравится лично вам, может не подойти большинству покупателей.

Мы всегда продумываем планировку, обстановку и детали интерьера, которые привлекут большое количество покупателей. Стараемся не использовать очень яркие цвета или решения «на любителя».

Если это двухкомнатная квартира с изолированными комнатами и маленькой кухней, то мы не увеличиваем кухню за счёт одной комнаты, делая её проходной, как сделали бы для себя. Потому что на такую планировку будет значительно меньше реальных покупателей. Мы стараемся максимально эффективно распланировать пространство в квартире, чтобы она была функциональна и комфортна для проживания семьи с одним или двумя детьми. А именно такие семьи — самые частые покупатели двухкомнатных квартир.

Как сделать ремонт, чтобы продать квартиру дороже

• Использовать нейтральные цвета (белый или серый).
• Отремонтировать «под ключ» туалет, ванную, кухню.
• Кухня должна быть с техникой.
• Планировка исходя из предполагаемого количества членов семьи, которая рассматривается как потенциальный покупатель. Для детей — места под письменные столы, для жены — место под косметический столик и т. д.
• Из деталей интерьера обязательно предусмотреть шторы, люстры, зеркала, мебель.
• Из мебели нужно купить: кровати в спальни, диван и кресла в гостиную, шкафы и полки в гардеробные, зеркала, стол и стулья на кухню.

Плюсы и минусы флиппинга

➕ Надёжный тип инвестиций, сохранность капитала обеспечивается титульным страхованием собственности. Его можно оформить в любой страховой компании.

➕ Высокая доходность — от 25% годовых и выше. Средняя годовая доходность по моим проектам — 60%.

➕ В отличие от инвестиций в новостройки цикл здесь значительно короче: от двух до шести месяцев. Часто на проект уходит всего три месяца.

➕ Мы не просто покупаем квартиры дёшево и перепродаём дороже. Мы находим недооценённые квартиры в плохом состоянии, делаем качественный ремонт и предлагаем рынку ценный продукт, на который есть спрос.

➖ Можно допустить ошибку при оценке проекта и получить убыток.

➖ Нужно работать с правоустанавливающими документами.

➖ Есть риск обвала рынка недвижимости.

➖ Если заниматься профессионально, на работу по нескольким проектам нужно тратить шесть дней в неделю.

Советы тем, кто хочет заниматься флиппингом

Выгоднее заниматься флиппингом, если есть желание самому вникать в ситуацию на рынке недвижимости, в юридические тонкости сделки и быть ориентированным на потребности покупателя. Если на это нет времени, то придётся оплачивать труд команды специалистов.

Для покупки жилья нужно иметь хотя бы небольшой начальный капитал. Также можно оформить ипотеку. Важно заранее рассчитать окупаемость и учитывать, что реализовать её будет сложнее — нужно будет получить разрешение банка на продажу залога или полностью погасить задолженность по ипотеке до продажи.

Найти ипотеку по низкой ставке, чтобы заработать на флиппинге

Перепродажа квартир снова набирает обороты после кризиса. О том, как заработать на перепродаже квартир, какой способ выбрать, и какие навыки для этого необходимы, читайте в статье.

Содержание:

• Как начать зарабатывать на перепродаже недвижимости
  • Выбираем систему налогообложения
  • Проводим исследования
• Покупка квартиры в новостройке для перепродажи
  1. Стройка на стадии котлована
  2. Дом в процессе строительства
  3. Покупка готовой квартиры с отделкой или без
• Покупка вторичного жилья для перепродажи
• Заработок на аренде недвижимости
• Перепродажа другой недвижимости
• Обучение перепродаже имущества

В Европе и в США давно популярна быстрая перепродажа недвижимости или «флиппинг». В России этот вид бизнеса только начинает приживаться из-за таких сложностей, как:

В Европе и в США давно популярна быстрая перепродажа недвижимости или «флиппинг». В России этот вид бизнеса только начинает приживаться из-за таких сложностей, как:

• большие вложения на старте;
• высокий риск не продать недвижимость по желаемой цене;
• тонкости законодательства и рынка недвижимости.

Однако те, кто изучил тему и не делал поспешных шагов, нашли ликвидные объекты для покупки в обход конкурентов и успешно зарабатывают.

Как начать зарабатывать на перепродаже недвижимости

Заработок на перепродаже недвижимости должен начинаться с оформления бизнеса.

Конечно, физическое лицо тоже может покупать квартиры. Только учтите, что слишком частые сделки могут насторожить налоговую инспекцию.

Кроме того, вы заплатите больше налогов (13% с суммы продажи), чем в том случае, если оформите ИП. А налоговый вычет можно получить только один раз и на ограниченную законом сумму.

Выбираем систему налогообложения

Самый удобный вариант — упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы». В этом случае вы будете платить 15% от этой разницы.

Как видно из таблицы, экономия существенна. Вы сможете спокойно заниматься своим делом, показывать покупателям, что работаете официально и законно, вызывая их доверие, и вам будут не страшны штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность.

Большинство покупателей жилья для дальнейшей перепродажи рассматривают сделку как инвестицию.

Предполагается, что у вас есть достаточная для покупки квартиры сумма. Она должна включать в себя возможные расходы на оформление документов, ремонт и оплату ЖКУ.

Вместо того чтобы покупать первую попавшуюся квартиру или дом, необходимо проанализировать рынок недвижимости в вашем регионе и в городе.

Проводим исследования

1. Посмотрите, как продается разная недвижимость, в зависимости от следующих показателей:

• тип строения;
• класс квартир;
• расположение;
• сезонность.

1. Спрос и предложение на новостройки и вторичное жилье нужно оценивать по отдельности.
2. Оцените ситуацию на рынке застройщиков и агентств недвижимости.

Некоторые недобросовестные застройщики настолько испортили свою репутацию, что их квартиры продаются значительно хуже, даже несмотря на расположение в хорошем районе и на скидки. Это особенно актуально, если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме.

После такого анализа вы сможете представлять примерный разброс цен на квартиры определенного уровня и состояния, чтобы не переплатить за воздух и не потерять деньги при продаже.

Покупка квартиры в новостройке для перепродажи

Перепродажа недвижимости в новостройках может приносить в среднем 500 тысяч рублей с одной сделки. Однако нужно тщательно изучить все подводные камни, чтобы вовремя их обойти.

Рассмотрим варианты покупки.

1. Стройка на стадии котлована.

Это наиболее прибыльный вариант. После завершения строительства к цене можно будет прибавить 40-50% первоначальной стоимости.

Есть два основных минуса:

• вероятность недостроя или задержек при строительстве;
• придется долго ждать момента продажи.

2. Дом в процессе строительства.

С квартирой в строящемся доме дело обстоит проще: вероятность недостроя гораздо ниже и ждать меньше. Однако и зарабатываете вы меньше, около 500-600 тысяч рублей в зависимости от метража.

3. Покупка готовой квартиры с отделкой или без.

Если вы хотите заработать на перепродаже квартиры, то можете сразу отмести третий вариант. Готовую новую квартиру непросто продать выше цены застройщика, и это можно будет сделать только спустя несколько лет, когда (и если) она поднимется в цене.

Дело в том, что такая квартира фактически будет продаваться уже на вторичном рынке, даже если вы не жили в ней ни дня. На такое жилье труднее оформить ипотеку, поэтому для покупателей оно уже менее привлекательно.

Важно понимать, что зарабатывать даже те суммы, которые я привел в пример, можно только в том случае, когда вы хорошо ориентируетесь на рынке.

Если вы рассматриваете новостройки как объект для ведения бизнеса, то тщательно проверяйте застройщика и оценивайте ликвидность сделки задолго до ее осуществления. Даже самая хорошая квартира может быть никому не нужна, если до нее нужно добираться три дня на оленях.

И сразу нацельтесь на однокомнатные, двухкомнатные квартиры и студии, так как заработать на перепродаже квартир большого метража гораздо сложнее. Они стоят дороже, а спрос на них ниже, поэтому процесс продажи может затянуться.

Несмотря на то, что этот бизнес не слишком распространен в нашей стране, конкуренция в нем существует. Выгодных вариантов квартир не так много и многие из них даже не попадают на открытый рынок, оставаясь в закрытых базах риэлторов.

Если доступ к таким ресурсам могут получить только специалисты рынка недвижимости, то площадки торгов по банкротству открыты для всех, и на них можно найти сотни вариантов ликвидных квартир.

Кстати, конкуренция на рынке торгов по банкротству заметно ниже, чем при прямой покупке квартир для перепродажи.

Как это возможно, учитывая очевидную выгоду покупки квартиры по цене на 50-70% ниже рыночной? Пока еще мало кто знает о такой возможности или не понимает, откуда на торгах такие низкие цены, а вы узнаете об этом из видео с нашим экспертом.

Подробнее о том, как устроены торги и о лучших стратегиях покупки квартир, домов и автомобилей банкротов мы рассказываем на бесплатном мастер-классе:

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

На старте продаж тоже неплохо

Впрочем, те, кто приходит в офис продаж в первый день реализации квартир в проекте, тоже могут здорово «навариться». Не так сильно, как это было 10-20 лет назад, когда на новостройке можно было заработать и 40, и 100% от вложенных средств, но все же ощутимо. В наши дни квартиры в среднем прибавляют в цене 20-25% в ходе строительства, однако некоторые проекты дорожают намного сильнее – на 50-60%.

«Сейчас в Москве нередко цены могут «взлететь» вверх в первые недели появления нового проекта на рынке, – говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». – Впрочем, на более поздних стадиях смысл вкладываться тоже есть, но маржа будет уменьшаться пропорционально готовности объекта».

Другие же проекты, напротив, выходят по уже завышенной цене, и заработать на них много не получится.

Понять, насколько «вырастет» тот или иной проект к моменту сдачи в эксплуатацию, сложно даже самому застройщику. В любом случае, специалисты в области инвестиций в недвижимость учитывают локацию (характеристики района, транспортную доступность, перспективы), качество проекта (ценовой сегмент, инфраструктуру, благоустройство, качество строительства и планировок) и из этого пытаются вывести показатели ликвидности жилья и перспективы роста цены. Но иногда ошибаются даже они.

Нужно понимать рынок недвижимости, чтобы спрогнозировать цены. Фото: Мир Квартир

«Сейчас для инвесторов складывается благоприятная ситуация. Последние годы их доля среди всех покупателей квартир в новостройках колебалась около 10%, но в этом году подскочила до 20%», – сообщила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Стратегия №3: Субаренда

Если покупка квартиры для вас – слишком сложная задача, то это совсем не повод отчаиваться. Заработать на рынке недвижимости возможно даже в том случае, если у вас никакой недвижимости нет вовсе.

Минимально рабочая схема такой стратегии выглядит следующим образом: необходимо снять квартиру в собственника по одной цене, а затем сдать кому-то другому по более высокой.

На деле это реализовать достаточно сложно, т.к. не многие владельцы недвижимости разрешают пересдавать свои квартиры, и не многие клиенты готовы снимать такую недвижимость по завышенной цене. Из-за этого в последнее время набирает популярность посуточная субаренда квартир, ситуация с которой кардинально иная.

При полной «загрузке» квартиры за один месяц можно заработать до 200-300% от её реальной ежемесячной цены. Эта сумма очень сильно зависит от места расположения объекта, его состояния, а также ваших организаторских способностей. Имея возможность такого заработка, можно легко предложить собственнику жилья более высокий ежемесячный платёж, чтобы добиться разрешения на субаренду.

Однако стоит помнить, что эта стратегия предполагает расходы на уборку квартиры после каждого жильца, оплату дополнительных налогов (т.к. такая деятельность уже будет приравниваться к предпринимательской) и затраты на рекламу. Кроме того, вам потребуется тратить большое количество собственного времени чтобы встречать и провожать жильцов или же нанять для этой работы администратора.

В итоге данная стратегия может быть максимально прибыльной в том случае, если вы используете несколько объектов недвижимости, договор с клининговой компанией и нескольких сотрудников отвечающих за маркетинг и бронирование.

Коротко: как продать квартиру на этапе строительства?

Продавать квартиру вы не можете, но разрешается переуступить права, предварительно уведомив застройщика.

Если недвижимость куплена с помощью ипотеки, предупредите банк, что собираетесь переуступить права.

Когда банк отказывает оформлять ипотеку на другого человека, найдите покупателя, который согласится внести всю сумму сразу для снятия обременения.

Разрешается переуступить права квартиры, приобретенной по эскроу. Для этого уведомите о сделке застройщика и банк.

Если цена продажи квартиры будет больше, с дохода заплатите налог и подайте декларацию.

После того как договорились с покупателем о переуступке, проверьте занесение данных в реестр, чтобы новый владелец не перепродал квартиру повторно.

Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК. Подписывайтесь на рассылку статей.