0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Содержание

Официальный сайтВерховного Суда Российской Федерации

Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик «ТехноСтройОлимп» должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал. Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости «ТехноСтройОлимп» дольщику не вернула и не уплатила неустойку — более того, попыталась получить с него деньги. В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд. ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности. Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к «Честр-Инвест»: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).

Не захотел выплачивать неустойку — получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Ваше право» в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО «Центр-Актив» неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей «Консул», действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это — договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же «предварительному» договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что «предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество». Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, «с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон». Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2). И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).

Читать еще:  Отдых в Италии: цены, что посмотреть, как организовать поездку

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования». Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).

Facebook

Законы бизнеса/Юридическая Компания НиП

ВС научил суды разбираться с валютными договорами дольщиков

Дольщик заключил валютный договор с застройщиком. По версии покупателя жилья, он полностью расплатился по договору и должен получить помещение. Но застройщик насчитал долг и сделал неожиданный шаг. Он расторг договор в одностороннем порядке. Как разобраться с валютным договором и когда строительная компания может забрать помещение, решал ВС.

PRAVO.RU

ВС научил суды разбираться с валютными договорами дольщиков

Законы бизнеса/Юридическая Компания НиП

Антикорона: меры поддержки бизнеса.

Ограничения затронули всех. Сегодня в Ростовской области первый день локдауна, введённого пока что до 07 ноября 2021. Закрыты бани, сауны, фитнес-залы, салоны красоты, стоматологии, кинотеатры и много другое. Пока граждан волнуют бытовые вопросы — где помыться и как себя развлечь, бизнес интересует прежде всего где взять деньги на зарплату.

Вместе с введением нерабочих дней главнокомандующий указом поручил предусмотреть для бизнеса из наиболее пострадавших областей меры поддержки. И такие приняты.

Деньги. Гранты в размере 1 МРОТ на сотрудника в ноябре. Заявление можно подать в налоговую с 01 ноября 2021 по 15 декабря 2021 через личный кабинет. Деньги поступят в течение 8 рабочих дней. На всех работников по 12 792 рубля. Помощь предусмотрена и ИП в одном лице.

П.С. Соответствующего Постановления Правительства РФ пока нет. Думаю, что вот-вот будет принято.

Кредиты. МСП могут получить льготный кредит 3% на восстановление бизнеса.

Региональные. Ростовская область.

Налоги. Для УСН снижен налог с 6% до 4,5% налога с доходов. Для режима «доходы минус расходы» с 10% до 7,5%. При подаче налоговой декларации рассчитайте налог с учетом льготы.

Кредиты. Микрозаймы на льготных условиях от Ростовского регионального агентства поддержки предпринимательства.

Среди наших Клиентов есть пострадавшие. И они обязательно воспользуются поддержкой государства, а мы им поможем. Среди них: продавец паркетной доски, перевозчики грузов, компьютерный сервис.

❗️ Напоминаю, что на сайте ФНС есть замечательный сервис для проверки права на получение субсидии: https://service.nalog.ru/subsidy/

Антикорона – проект ЮК НиП для поддержки и защиты бизнеса в сложный период ограничений. Вы можете получить бесплатную консультацию в комментарии, по телефону, по e-mail. Здоровья Вашим коллективам!

Федеральная налоговая служба. «Горячая линия» для налогоплательщиков 8 (800) 222 22 22
Экстренный ситуационного центра информационной поддержки бизнеса по Ростовской области: 8 (804) 333-32-31.

Законы бизнеса/Юридическая Компания НиП

А вот и фотографии с нашего традиционного осеннего пикника

В этом году выбрали новое место и не прогадали!
Отличный вид на левом берегу Дона, чистое, уютное место, удобные столики и мангал

Было очень вкусно и весело, компания пополнилась новыми людьми
В следующем году ещё ждём пополнения

# юкнип # пикникюкнип

Законы бизнеса/Юридическая Компания НиП

Покупка офиса – подводные камни

Покупка недвижимости – это отличные инвестиции и огромные риски. Наш Клиент решил приобрести целый этаж в бизнес центре, сэкономить на арендных платежах. Своих денег не хватило, обратился в банк, согласовал кредит под залог, все условия договора с продавцом и банком. По документам формально все хорошо, банк проверил, собственность подтверждена, техническая документация в порядке, незаконных перепланировок нет. Да и помещение знакомо, фирма его снимала 5 лет до сделки.

❌ Но тут Клиента насторожила стандартная формулировка – вместе с офисом покупателю переходит доля в праве собственности на землю под зданием и места общего пользования — МОПы. Для разъяснений обратились в ЮК НиП. И тут понеслось.

МОПы. Сначала вопрос показался обыденным – все знают, что при покупке помещения в здании, покупателю переходит право собственности на долю в общем имуществе – это земля, холлы, коридоры, лифты, крыша. Регистрация не требуется, все в силу закона. Но на практике встречаются случаи, когда собственники поставили на отдельный кадастровый учет места общего пользования и зарегистрировали доли. Получили бумагу и проблемы, потому как при продаже теперь нужно отражать два помещения, чего по факту не делается. Что случилось и в нашем случае – когда-то два инвестора зарегистрировали места общего пользования на себя, затем распродали все офисы, а МОПы так и остались за ними в Росреестре. По закону МОПы принадлежат новым собственникам, а по факту нет. Непорядок. Выход из ситуации – заказать расчет МОПов в БТИ и передать долю в основном договоре. С этим разобрались, внесли пункт в договор.

Земля. Тут стало еще веселее. Как установили по Росреестру земля под зданием принадлежит Ростову-на-Дону. Согласно картотеке арбитражных дел застройщик здания обанкротился, земля попала в конкурсную массу, а затем перешла к администрации города. Продавец, который по совместительству оказался бывшим руководителем застройщика, пытался это предотвратить, но не получилось. Так все и осталось, всех все устраивает, налоги за землю платить не нужно, здание построено на законных основаниях и введено в эксплуатацию. И снова столкнулся с фактом, что по закону земля должна принадлежать собственникам, а по факту оказалось нет. И права пользования не оформлены, по сути здание стоит на чужой земле.

Результат. Если по МОПам ситуацию можно исправить довольно просто, то по земле потребуются серьезные вложения – или выкупать ее или финансировать очень серьезный судебный процесс с сотней участников. Мои рекомендации были такой договор не заключать. В октябре 2021 Росреестр зарегистрировал право собственности Клиента на офис. Это был осознанный выбор Клиента и сюрпризом уже не будут требования со стороны Администрации или налоговых органов. Возможно это повлияло на цену сделки, но это уже не наш вопрос.

❗️ Будьте внимательны при покупке недвижимости, используйте все доступные источники информации для поверки юридической чистоты сделки.

ВС научил суды разбираться с валютными договорами дольщиков

Оплатил, но задолжал

Олег Жильцов* заключил договор долевого участия в строительстве с ООО «Жилищная корпорация». Согласно условиям договора, компания должна была построить дом в Москве, а после ввода здания в эксплуатацию передать Жильцову нежилое помещение в размере 150 кв. м. Он должен был перевести деньги на счёт компании и принять помещение. Сумма, которую надо было заплатить за помещение, была указана в долларах США. Но в договоре содержалось уточнение, что её перечисляют застройщику одним платежом по курсу Центробанка на день платежа, а это и есть 100% оплаты по договору.

Читать еще:  Цифродайджест. Учеба в Калифорнии, деньги за метеорит и зарплата госслужащей

Жильцов заплатил деньги в мае 2015 года, а в июне получил претензию от застройщика. В ней говорилось, что он задолжал компании 5,3 млн руб. Долг появился, из-за того что у сторон оказалось разное представление о том, как определена в договоре валюта долга и валюта платежа – это и колебание курса валют привели к разнице в том, как стороны оценили сумму договора. Жильцов решил, что доплата незаконная, о чём и написал в ответе на претензию. О расторжении договора никто не просил, покупателю даже предложили принять помещение после окончания строительства. Он решил, что конфликт исчерпан.

Но в августе 2017 года застройщик направил Жильцову уведомление. В нём говорилось, что компания в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора из-за неуплаты задолженности. Запись в ЕГРН о госрегистрации договора погасили.

С валютным договором разобрались суды

Жильцов решил, что застройщик нарушает закон, и подал в суд. В иске он сослался на ненадлежащее качество помещения и просил расторгнуть договор по этому основанию. В подтверждение своей позиции он представил заключение специалистов, а заодно попросил суд назначить строительно-техническую экспертизу.

Две инстанции, Головинский районный суд Москвы и Мосгорсуд, ему отказали. Суды указали, что застройщик полностью исполнил обязательства по договору – построил и ввёл в эксплуатацию здание. А истец, напротив, не выплатив долг, нарушил условия.

  • ВС разобрался, как взыскать долг без кредитного договора 15 августа 2019
  • Иск без рассмотрения: ВС объяснил, когда это важно 16 марта 2020

Все материалы

В кассации дело рассмотрела коллегия под председательством судьи Вячеслава Горшкова (дело № 5-КГ19-117). В определении по делу ВС напомнил, что нельзя отказаться от обязательства в одностороннем порядке, кроме отдельно предусмотренных случаев. Об этом говорится в п. 1 ст. 310 ГК. Согласно закону об участии в долевом строительстве, указано, что если по договору дольщик, внеся единовременный платёж, должен оплатить цену договора, но допустил просрочку больше чем на два месяца, то застройщик имеет право отказаться исполнять договор в одностороннем порядке. Участник долевого строительства может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если полученный объект плохого качества. В споре оказалось сразу две проблемы, указала коллегия по гражданским спорам ВС.

Внимание на цену

Первая проблема заключалась в том, что при рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций упустили саму суть одного из элементов договора – его цену. Стороны по-разному толковали договор относительно его стоимости в рублях. Это, указал ВС, связано с различным мнением сторон о том, как определена в договоре валюта долга и валюта платежа. Согласно общему правилу, валютой долга и валютой платежа является рубль (п. 1 ст. 317 ГК). Но, согласно п. 2 той же статьи, в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях (валюта платежа) в сумме, эквивалентной определённой сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (валюта долга).

Согласно п. 4.2 договора, о котором идёт речь, цена договора на момент его заключения составляет сумму в рублях, эквивалентную определённой сумме в долларах ($649 361), а все взаиморасчёты проводятся тоже с учётом цены договора, в долларах. «Вне зависимости от финансовой нестабильности и изменения курса валют заявитель должен был вернуть определённую сумму договора в рублях, но эквивалентную доллару. То есть оплата производится в рублях, но в долларовом эквиваленте», – поясняет Никита Семякин, ведущий юрист Содружества Земельных Юристов Land Law Firm Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × .

Апелляции не следовало делать безосновательные выводы относительно стоимости договора, указал ВС: необходимо было определить, какова валюта долга и платежа, тщательно проанализировав договор. Для этого нужно сопоставить условие о платеже со смыслом соглашения в целом, выяснить, чего на самом деле хотели стороны с учётом цели договора. Суд также мог принять во внимание предшествующие договоры, переписку, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон и другие обстоятельства, указал ВС.

В сданном объекте возможны недостатки

Кроме того, ВС указал, что суд никак не оценил доводы истца о плохом состоянии помещения, сделав вывод, что раз объект в целом введён в эксплуатацию, то и помещение истца, входящее в объект, не имеет существенных недостатков.

Такой вывод неверный, указала гражданская коллегия: введение всего объекта в эксплуатацию само по себе не свидетельствует об отсутствии недостатков в помещении, приобретённом истцом.

В итоге ВС направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Мосгорсуд рассмотрел спор и полностью отменил судебное постановление, прекратив производство по делу после того, как стороны заключили мировое соглашение (дело № 33-39268/2019).

Проблемы валютной ипотеки

Проблема валютной ипотеки и любых договоров, которые привязаны к иностранной валюте, обозначилась ещё в 2008 году. В 2014–2015 годах происходили массовые пикеты дольщиков из-за того, что в результате изменения курса рубля размер выплат по договорам был увеличен в 2–5 раз. После пикетов граждане и организации практически перестали заключать подобные договоры.

В те годы положительных решений в пользу дольщиков практически не было, констатирует Никита Семякин. «Суды отказывались снижать размер задолженности в связи с изменением курса и не видели для этого оснований: предусмотреть в договоре возможный финансовый кризис не представлялось возможным, а скачки на валютном рынке нельзя относить к обстоятельствам непреодолимой силы», – вспоминает он.

В целом судебная практика по спорам с застройщиками достаточно однообразная. Однако этот спор, дошедший до ВС, удивил юристов тем, какой способ защиты выбрал застройщик. «На моей практике не встречались случаи, когда застройщик отказывается от исполнения договора. В подавляющем большинстве случаев застройщик выходит в суд с иском о взыскании задолженности», – говорит Семякин. При этом примечательно, что суды всё же встали на сторону заявителя, заметил он.

*– имена участников спора изменены редакцией.

ВС: дольщики застройщика-банкрота не могут получить право собственности на квартиры в недостроенном доме

5 сентября Верховный Суд РФ вынес Определение № 306-ЭС16-3099(4,5) по спору о признании за гражданами права собственности на конкретные квартиры в недостроенном многоквартирном жилом доме.

Застройщик, впоследствии признанный банкротом, не достроил дом

В 2003–2009 гг. ЗАО «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» привлекала денежные средства граждан для строительства жилого дома. Соответствующие договоры об участии в строительстве жилья заключались между сторонами не по правилам Закона об участии в долевом строительстве, они не проходили государственную регистрацию. Жилой дом так и не был построен застройщиком. В апреле 2011 г. суд признал корпорацию банкротом и ввел в отношении нее процедуру конкурсного производства.

В дальнейшем Министерство строительства Самарской области по результатам конкурсного отбора поручило ООО «Стройпроектсервис» завершить строительство жилого дома как проблемного объекта. Министерство заключило с обществом соглашение о сотрудничестве, был составлен градостроительный план земельного участка, утвержденный Департаментом строительства и архитектуры г. Самары. Общество разработало проектную документацию для завершения строительства, ему предоставили земельный участок по договору субаренды в июле 2017 г.

Впоследствии к корпорации были применены правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, предусматривающей особенности банкротства застройщиков. Требования восьми граждан к корпорации о передаче квартир были включены в реестр требований о передаче жилых помещений вступившими в законную силу судебными актами. Далее они обратились в суд с заявлениями о признании за ними права собственности на конкретные квартиры в недостроенном доме. Заявители также потребовали исключить их требования в отношении указанных квартир из реестра требований о передаче жилых помещений.

Суды удовлетворили требования граждан о признании права собственности на квартиры

Заявления граждан были объединены судом в совместное производство. Сначала арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, а апелляция поддержала его определение. Впоследствии окружной суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора арбитражный суд удовлетворил заявленные требования полностью. В дальнейшем апелляция лишь частично изменила решение первой инстанции, прекратив производство по исключению требований трех граждан из реестра требований о передаче жилых помещений в связи с их отказом от этого. Суд округа поддержал решения нижестоящих инстанций.

Признавая заявления участников строительства обоснованными, суды исходили из того, что объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Возникновение права общей собственности участников строительства связано с выполнением ими договорных обязательств по финансированию строительства, и защита данного права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет. При этом суд округа отклонил за недоказанностью возражения других участников строительства о наличии правопритязаний иных лиц в отношении спорных квартир, а также о наложении границ некоторых жилых помещений в результате разработки проектной документации новым застройщиком.

Конкурсный управляющий корпорации Елена Овчинникова и ООО «Стройпроектсервис» оспорили вышеуказанные судебные акты в Верховный Суд РФ.

ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении требований граждан

Изучив материалы дела № А55-36158/2009, высшая судебная инстанция напомнила особенности получения гражданином-кредитором статуса участника строительства, имеющего требование к должнику-застройщику о передаче жилого помещения. Такое право возникает у него при использовании должником любых способов получения денежных средств от граждан с принятием встречного обязательства по последующей передаче им в собственность жилья в многоквартирном доме (п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Верховный Суд пояснил, что для получения вышеуказанного статуса не обязательно заключение ДДУ и создание недвижимого имущества согласно Закону об участии в долевом строительстве. Он признал факт того, что граждане являются участниками строительства на основе заключенных с корпорацией договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, которые будут созданы в будущем, и последующих соглашений об уступке требований.

Читать еще:  За и против: есть ли смысл покупать дачу

Со ссылкой на положения ГК РФ Суд отметил, что между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно – передать им имущество в собственность.

«В случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (ст. 398 ГК РФ). Как разъяснено в абз. 3 п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 о применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств, при отсутствии у должника индивидуально определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора», – указано в определении.

Как пояснил Суд, такие разъяснения согласуются со специальными положениями п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве. Согласно им необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (то есть фактическое создание квартиры как индивидуально определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота). В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. Следовательно, нижестоящие суды не могли признать право собственности на «доли. в виде квартир».

Судебная коллегия ВС РФ также не согласилась с выводами судов о возникновении общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом. Со ссылкой на ст.130 ГК РФ она подтвердила, что объекты незавершенного строительства действительно относятся к объектам недвижимого имущества. В то же время Суд отметил, что основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона (ст. 218 и 244 ГК РФ). Однако покупатели будущих квартир как будущей вещи не подтвердили наличие таких оснований.

«Норма, содержащаяся в абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства. Ввиду того что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на не завершенное строительством здание, заявления участников строительства не подлежали удовлетворению», – отметил Суд.

Как следовало из пояснений участников строительства и их представителей в ВС, обращение граждан в суд с заявлениями к корпорации о признании права собственности преследовало цель создания гарантий того, что в случае завершения строительства жилого дома любым способом (в том числе силами нового застройщика) им будет предоставлено жилье в этом доме.

«Установленные гражданским законодательством способы защиты права от совершаемых нарушений должны применяться с учетом характера таких нарушений. Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (п. 5 ч. 2 ст. 125, п. 3 ч. 1 ст. 126 АПК РФ), которые приводили граждане – участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера», – отметил ВС в своем определении.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящего суда и отказал в удовлетворении исков граждан.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

В комментарии «АГ» юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры» Юлия Бурденко предположила, что при рассмотрении текущего спора нижестоящие суды учли правовую позицию ВС РФ в Определении от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10. Тогда Суд пришел к выводу, что смена застройщика в период долгостроя не запрещает истцу признать свое право собственности на объект незавершенного строительства.

«Между тем в настоящем деле ситуация несколько иная. В деле, рассмотренном Судом в январе 2017 г., первоначальный застройщик на момент рассмотрения спора был ликвидирован, а спорный объект недвижимости находился в той степени готовности, которая позволяла определить долю в праве собственности через характеристики определенной квартиры. В рассматриваемом же деле первоначальный застройщик находится в процедуре банкротства, в отношении него применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве, основной целью которых является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. При этом данные правила определяют условия, при которых за участниками строительства может быть признано право собственности (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, подписанный передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения). Данные условия в настоящем деле отсутствуют», – пояснила эксперт.

Юрист убеждена, что к таким выводам Верховный Суд пришел не столько ввиду формального нарушения судами нижестоящих инстанций специальных правил Закона о банкротстве, сколько ввиду того, что он обоснованно задался вопросом о том, что «дольщики», за которыми нижестоящие инстанции признали право собственности на «доли… в виде квартир», будут делать с данным правом собственности дальше.

«Во-первых, как ранее указывал ВС РФ в своих позициях, сам по себе факт признания судами за кредиторами права собственности в объекте незавершенного строительства не влечет безусловную передачу такому кредитору соответствующего жилого помещения. Из материалов дела не следует, что после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию обозначенные судами характеристики квартир (в виде которых определены доли в праве) будут соответствовать фактически созданным объектам недвижимости. Во-вторых, Суд указал, что фактически в данном деле не решен вопрос о том, кому в настоящее время принадлежат права на объект незавершенного строительства. По сути, он намекнул, что “дольщикам” следует заняться вопросом переоформления договоров с новым застройщиком», – подытожила Юлия Бурденко.

Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отметил, что в рассматриваемом деле суды в очередной раз меняют свои прежние подходы к вопросу о возможности признания права собственности на доли в не завершенном строительством объекте за участником долевого строительства. «Суды общей юрисдикции и раньше нисколько не смущались делать это, хотя объекта, который вообще-то подлежал передаче дольщику (квартиры), еще вовсе не существовало в натуре. Арбитражные суды последовательно придерживались позиции, согласно которой права дольщика – сугубо обязательственные, и признание права собственности есть ненадлежащий способ их защиты. Можно лишь понуждать застройщика к передаче квартиры, если она достроена. Этот подход был четко зафиксирован в Постановлении Пленума ВАС № 54 от 11 июля 2011 г. Так две системы и существовали в параллельных мирах: в одном признавали право на то, чего нет, в другом отвечали “на нет — и суда нет”», – пояснил он.

По словам эксперта, попыткой какого-то примирения двух подходов было введение в Закон о банкротстве параграфа 7 главы 9 о банкротстве застройщиков. «Согласно ей, с одной стороны, требования даже обычных граждан-непредпринимателей к недвижимости (даже о признании права собственности) застройщика-банкрота изымались из подведомственности судов общей юрисдикции и передавались в арбитраж. С другой стороны, были предусмотрены нормы, позволяющие все-таки признавать право собственности, но при условии, что здание в целом введено в эксплуатацию. Если же объект не достроен, то право признаваться не должно было», – отметил Александр Латыев.

Он добавил, что такое положение дел существовало до 24 февраля 2015 г., пока ВС РФ не рассмотрел дело Андрея Мироновича (Определение № 305-ЭС14-1186). Заявитель в рамках этого дела требовал признать за ним долю в праве собственности на недостроенный объект. «Ему отказали в нижестоящих судебных инстанциях, но ВС отметил, что другие дольщики до начала банкротства успели получить решения в судах общей юрисдикции о признании права собственности на этот объект. Следовательно, нарушился бы конституционный принцип равенства граждан. В итоге Суд, опровергая всю практику арбитражных судов, тогда признал за гражданином долю в праве собственности на недостроенный объект», – пояснил эксперт.

По мнению Александра Латыева, в рассматриваемом деле нижестоящие инстанции признали доли в праве собственности на недостроенный объект, “соответствующие их квартирам”. «В принципе, нижестоящие суды поступили в соответствии с подходом дела Мироновича. Но тут уже ВС РФ, наоборот, отменяет их решения и указывает на то, что признавать право собственности на квартиры в недостроенном объекте нельзя. Таким образом произошел возврат к разумной и принципиально правильной позиции, но существовавшей до дела Мироновича», – заключил юрист.

Александр Латыев добавил, что в рассматриваемом случае неизвестно, было ли признание прав на аналогичные объекты в том же доме за другими гражданами в судах общей юрисдикции. «Но тогда, наверное, не стоило бы отказывать гражданам, как сделал ВС сейчас, а следовало отправить дело на новое рассмотрение. Или все-таки Суд одумался и решил (в опровержение собственной прошлой позиции) зафиксировать, что вне зависимости от того, признавалось ли право за другими, все равно не может быть квартир в объекте незавершенного строительства», – предположил эксперт.

«В отсутствие транспарентного объяснения, почему произошел отказ от прежней практики (особые фактические обстоятельства нового дела или изменение позиции Суда), можно ожидать противоречивой практики при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами», – подытожил Александр Латыев.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector