Застройщик задержал сдачу квартиры
Застройщик задержал сдачу квартиры. Как получить компенсацию?
Российские застройщики часто переносят сроки сдачи дома. Только в Москве в прошлом году девелоперы не успели сдать в срок 67 проектов. Разбираемся вместе с юристом, что делать, если застройщик не вручил вам ключи от квартиры вовремя, и как получить компенсацию за задержку.
Срок сдачи новостройки — это не тот, что значится в рекламных буклетах застройщиков, а тот, что прописан в проектной декларации. Если дом был введён позже этого срока, вы можете претендовать на неустойку и другие компенсации от застройщика. Такое право даёт закон о дольщиках (214-ФЗ).
Что можно получить
Размер неустойки определяется как одна трёхсотая ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. За основу расчёта правильно брать ставку, которая действует на последний день установленного срока исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.
«Например, дольщику должны были передать квартиру 20 января 2021 года, а передали 20 апреля 2021 года. В этом случае за основу берём ставку на 20 января 2021 года (последний день установленного договором срока исполнения обязательства)», — объясняет юрист по гражданским и арбитражным делам компании «ПравоВест» Кирилл Анискин.
Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Неустойку можно рассчитать самому, а можно воспользоваться готовыми калькуляторами неустойки в интернете — например, «Закониус» или «Договор-юрист.ру».
Как определить сроки задержки дома
Чтобы верно рассчитать сроки задержки, нужно правильно определить дату, с которой считать.
Например, последний день окончания срока передачи квартиры может попасть на нерабочий день, обращает внимание юрист Кирилл Анискин. В этом случае, по словам эксперта, действует ст. 193 ГК РФ, согласно которой, если последний день срока приходится на нерабочий день, днём окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
«Скажем, квартиру должны были передать до 2 января 2021 года (нерабочий день). В этом случае последний срок передачи квартиры переносится на первый рабочий день — то есть на 11 января 2021 года, а просрочка в передаче квартиры и, как следствие, неустойка наступают с 12 января 2021 года», — приводит пример Анискин.
2. Компенсация морального вреда
Достаточным условием для взыскания компенсации морального вреда является сам факт нарушения прав потребителя, объясняет Кирилл Анискин. Этим фактом является сама задержка в передаче квартиры. Доказывать свои физические или нравственные страдания в этом случае необязательно.
Сумму этой компенсации суд определит независимо от размера возмещения имущественных потерь. Правда, сделает это на своё усмотрение.
Анискин приводит пример: в одном суде у одного и того же юриста (и в целом практически в двух одинаковых исках) в одном случае за моральный вред суд взыскал 5 тысяч ₽, а в другом — 15 тысяч ₽. В среднем, по судебной практике в Москве и Московской области, суд взыскивает в счёт компенсации морального вреда около 5–10 тысяч ₽.
Компенсацию можно положить на вклад
3. Штраф в размере 50% от суммы компенсации
Этот штраф начислят застройщику, если он откажется выплатить неустойку добровольно и дольщику придётся обращаться в суд. Тогда он может претендовать дополнительно ещё и на сумму в размере половины полученной компенсации — речь идёт не о той сумме, которую насчитал сам дольщик, а о той, которую одобрит в итоге суд.
«Если застройщик в течение 10 дней (или в иной срок, установленный договором участия в долевом строительстве) не выплатит дольщику неустойку, то это является основанием для взыскания штрафа, причём вне зависимости от того, заявлялось такое требование в иске или нет», — обращает внимание Кирилл Анискин.
4. Судебные расходы и стоимость услуг адвоката
Если дольщику пришлось обращаться в суд, то он может взыскать с застройщика судебные расходы. Например, оплату госпошлины (её можно рассчитать с помощью калькулятора на сайте Верховного суда). Также можно компенсировать расходы на юриста.
Как получить компенсацию
Порядок взыскания компенсации с застройщика за перенос срока ввода дома прописан в том же законе о дольщиках.
Шаг 1: досудебная претензия
Сначала дольщику нужно направить девелоперу письменную претензию. Лучше всего отправить Почтой России заказное письмо с описью вложения по форме 107 и с уведомлением о получении. В этом случае у вас будет доказательство факта отправки.
В письме нужно описать все свои претензии, привести ссылки на нормы законодательства, указать размер неустойки и реквизиты счёта, куда можно перевести деньги. Также можно предложить решить проблему мирно.
Не все застройщики соглашаются выплачивать покупателям неустойку во внесудебном порядке. Но вам могут предложить какой-нибудь компромиссный вариант: скидку на кладовую или машино-место, помощь в регистрации права собственности или при ремонтно-отделочных работах. Другой вариант — продлить беспроцентную рассрочку платежа, если такая имеется. Всё будет зависеть от застройщика, его фантазии и желания идти на компромисс.
Но обычно застройщики неохотно реагируют на письма дольщиков. Поэтому, вероятно, придётся идти в суд.
Шаг 2: судебный иск
Как правило, суд встаёт на сторону истцов. Правда, размер неустойки может сократиться в несколько раз (согласно статье 333 Гражданского кодекса). Суды учитывают тот факт, что застройщик не скрывался, стремился выполнить свои обязательства и в конце концов достроил дом, что и даёт право снизить размер штрафа. Неустойку в полном объёме реально получить разве что в случае, если речь идёт об откровенном мошенничестве при строительстве и продаже жилья.
Для обращения в суд необходимо написать исковое заявление и оплатить госпошлину, если сумма иска превышает 1 миллион ₽. В заявлении нужно указать реквизиты суда, истца, ответчика, подробно описать обстоятельства дела со ссылками на нормы закона, указать и обосновать размер претензии.
В конце заявления прописывается перечень всех прилагаемых документов:
• копия договора долевого участия;
• копия акта приёмки-передачи квартиры;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• копия претензии досудебного урегулирования;
• кредитный договор;
• платёжные документы и другие.
Принести документы можно лично в канцелярию суда или отправить почтой (опять же, нужно составить опись вложения по форме 107 и направить пакет с уведомлением о вручении). В течение пяти дней дело должны принять к производству.
В какой суд обращаться
Если сумма иска больше 50 тысяч ₽, то такие дела о нарушении прав дольщиков рассматривают районные суды общей юрисдикции. Если меньше — это компетенция мирового судьи. В какой суд обращаться, истец может выбрать сам:
• по адресу своего постоянного проживания или временного пребывания (при условии, что есть регистрация);
• по месту строительства;
• по адресу регистрации застройщика.
Может ли суд отказать во взыскании неустойки
Может. Если застройщик докажет, что дольщик намеренно уклонялся от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.
Также как основание в отказе взыскания неустойки в судебной практике встречаются случаи, когда дольщик не выполняет своих обязательств по договору в части оплаты цены договора участия в долевом строительстве. Но это скорее исключение из правил, заключает юрист Кирилл Анискин.
Личный опыт: я взыскал компенсацию с застройщика
Дольщики нередко отказываются от услуг опытных адвокатов. Мы нашли героя, который самостоятельно получил компенсацию от застройщика.
Московская область, г. Красногорск
«Компенсацию за срыв срока ввода дома я получал сам. Для этого пришлось самостоятельно изучить весь порядок: на что можно претендовать, какие документы и как подавать.
Сначала я пытался договориться с застройщиком без суда — отправил ему письма о досудебном урегулировании (образец нашёл в интернете), сам рассчитал сумму неустойки. Но немного ошибся и не учёл требование о возмещении убытка — оплату аренды за незапланированный наём жилья: траты на квартиру, которую мне пришлось снимать, пока застройщик достраивал дом. Можно было возместить по 1 тысяче ₽ за каждый день просрочки.
За 75 дней просрочки за мою “однушку” я насчитал около 125 тысяч ₽ неустойки, плюс штраф в 50% от размера неустойки и моральный ущерб в размере 1 тысячи ₽ за каждый день просрочки. В общей сложности вышло примерно 250 тысяч ₽.
Сначала я пытался решить вопрос с застройщиком мирно: был готов принять 100% скидку на приобретение кладовки в моём доме (кладовки стоили около 186 тысяч ₽). Но застройщик отказался выплачивать неустойку, а в качестве компенсации предложил скидку в 5% на ту же кладовку. Такие условия меня, конечно, не устроили.
Пришлось обращаться в суд. На самом заседании судья зачитывал документы очень быстро, я не всё понимал и пожалел, что не обратился к адвокату. Мне задали всего один вопрос, вроде: «Вы подтверждаете свои претензии к застройщику?» Я ответил, что, конечно, да.
Суд снизил размер неустойки практически вдвое. Решение суда вступило в силу через месяц — его и исполнительный лист нужно было забрать из суда самостоятельно, потом написать заявление на взыскание в банк, где у застройщика был оформлен счёт. Вся эта бумажная волокита отнимала время, в очередях пришлось стоять почти на каждом этапе. Зато мне удалось сэкономить на юристе».
Изучить ставки и рефинансировать ипотеку
Другая наша героиня сразу обратилась к адвокату.
Московская область, г. Видное
«Я сразу решила, что буду обращаться к юристу. Сделать что-то своими силами даже не пробовала. Благо выбор адвокатов в Москве большой — это и юристы с частной практикой, и адвокатские агентства. Конечно, старалась найти наиболее выгодные условия и чтобы человек вызывал доверие.
Средняя стоимость услуг составляла около 15 тысяч ₽. Конечно, мне предлагали свои услуги и юристы за 2 тысячи ₽, но крайне низкая цена меня немного смутила. Кроме того, не везде прозрачные условия.
Например, один адвокат работал за 10% от стоимости присуждённой суммы компенсации, оплата после того, как деньги придут на карту. Получается, при сумме компенсации в 100 тысяч ₽ я отдам за услуги юриста 10 тысяч ₽. Да ещё и после того, как дело будет сделано — меня этот вариант устраивал. Но когда я начала читать договор, который предлагал подписать адвокат, то увидела небольшую оговорку (о которой адвокат промолчал) “…но не меньше 35 тысяч ₽”… А если мне будет присуждена компенсация в 50 тысяч? Почти всё я отдам за услуги адвоката? Такое ценообразование оказалось не для меня.
Я обратилась к адвокату с более прозрачными условиями (стоимость услуг — 18 тысяч ₽, 10 тысяч — сразу, 8 тысяч — после того, как получим неустойку). Что я получила за эти деньги? Спокойствие, уйму свободного времени и грамотного адвоката по всем семейным вопросам. С юристом пока мы встретились дважды: чтобы подписать договор на его услуги и чтобы передать доверенность и документы для суда. Всё остальное он взял на себя. Саму компенсацию мы пока не получили, но дата суда уже назначена. Причём присутствовать на самом суде мне не обязательно — у адвоката есть доверенность».
ВС не дал взыскать с дольщика расходы на достройку квартиры
Российские застройщики часто банкротятся, а судьба у недостроенных домов бывает разной. Некоторые дольщики создают ТСЖ специально для достройки проблемного объекта и тратят на это свои деньги. Так произошло в деле № 33-7316/2021, которое рассмотрел Новосибирский областной суд. В нем суд взыскал неосновательное обогащение с тех дольщиков, которые не захотели «скидываться».
Но чаще право на незавершенные объекты строительства переходят к другим застройщикам в процедурах банкротства. Соруководитель практики «Реструктуризация и банкротство» Регионсервис Регионсервис Результаты рейтинга «Право-300» будут доступны после 2-го декабря × Павел Семенцов напоминает, что процедура привлечения нового застройщика, который приобретает как имущество, так и обязательства застройщика, появилась в законодательстве только в конце 2015-го.
Поэтому объекты многих застройщиков, которые обанкротились до этих изменений, продавались по другим правилам. Так произошло и в деле, которое недавно рассмотрел Верховный суд.
Долгий путь домой
В 2009 году ООО «Высота» начало строить многоэтажный дом в Чебоксарах. Для финансирования стройки компания привлекла дольщиков, одним из которых выступило общество «Управление капитального строительства». Эта компания получила право на недвижимость площадью чуть меньше 30 кв. м за 660 000 руб.
Позднее компания уступила право требования квартиры Любови Егорушкиной* за те же 660 000 руб., а суд подтвердил факт оплаты и признал за ней право на долю в праве общей долевой собственности на площади в строящемся доме. Позднее региональное управление Росреестра зарегистрировало это право Егорушкиной. Таким образом, дольщицей стала уже она.
Дом собирались достроить в 2010 году, но у застройщика возникли проблемы и в 2011 году его признали банкротом. Степень готовности многоэтажки на тот момент составляла всего 52%, и конкурсному управляющему пришлось искать покупателя, который возьмется завершить возведение объекта. Нашли его в 2014 году, продав недострой строительной компании «Гарант», которая еще через три года достроила дом. При этом суд признал за Егорушкиной право собственности — в этот раз уже на достроенную квартиру.
На этом история не закончилась. В конце 2019-го «Гарант» подал в суд на Егорушкину, чтобы взыскать с нее расходы на завершение строительства в качестве «неосновательного обогащения».
Знала о достройке дома, но деньгами не помогла
Первая инстанция отказала строительной фирме в иске. Егорушкина полностью оплатила свою долю в многоэтажке, что подтверждается судебным решением. А дополнительных соглашений, предусматривающих изменение стоимости квартиры, стороны не заключали. Кроме того, истец, который посчитал «неосновательное обогащение» как часть своих затрат на строительство многоквартирного дома, фактически предъявил иск об убытках. Но Егорушкина не нарушала каких-либо прав строительной компании, решил суд.
Апелляция подтвердила решение и дополнительно отметила, что иск «Гаранта» является «попыткой преодолеть ранее состоявшиеся судебные решения».
Шестой кассационный суд общей юрисдикции встал на сторону строительной компании. По мнению третьей инстанции, Егорушкина, которая знала о предстоящей достройке дома, не имела никаких возражений против этого. Она получила «имущественную выгоду» в виде полноценной квартиры, пригодной для дальнейшего проживания. Но при этом она не доказала, что сама хоть как-то вложилась в достройку дома. Кассация решила, что Егорова неосновательно обогатилась.
ВС напомнил о предпринимательских рисках
Дольщица обратилась в Верховный суд, и судьи гражданской коллегии под председательством Михаила Кротова рассмотрели ее жалобу.
ВС подтвердил позицию двух инстанций, что решение суда о признании права собственности Егорушкиной на строящуюся квартиру является преюдициальным для этого спора. Факты, установленные в нем, нельзя игнорировать: женщина оплатила стоимость квартиры, а значит, должна ее получить. А необходимость доплаты не подтверждена какими-либо доказательствами.
Также судьи запретили перекладывать на дольщицу предпринимательские риски. «СК «Гарант» взялся достраивать дом, когда Егорушкина уже владела правом собственности на строящееся помещение. Компания не могла не знать об этом, она добровольно взяла на себя обязанность по достройке дома и должна была понимать, что может понести убытки или получить меньше прибыли, чем рассчитывала.
Суд обратил внимание и на условие договора, заключенного между сторонами. Один из его пунктов предусматривает, что любые изменения должны быть оформлены в виде дополнительного соглашения, а одностороннее изменение условий договора не допускается. Застройщик не договаривался с Егорушкиной об увеличении цены квартиры, а значит, не вправе требовать с нее деньги.
С учетом этих позиций ВС отменил решение Шестой кассации и подтвердил правильность выводов первой инстанции и апелляции. Егорушкина останется жить в своей квартире за 660 000 руб. и ей не придется ничего доплачивать достройщику.
«Несколько запутанная» аргументация
В деле Егорушкиной права застройщика были переданы в 2014 году, когда понятных правил такой передачи еще не существовало. На банкротных торгах продавались «права застройщика» на незавершенный строительством объект и право аренды земельного участка. А стоимость «прав застройщика» для определения начальной стоимости на торгах определялась без учета стоимости долей в объекте иных дольщиков. Поэтому спор и получился таким сложным и дошел до Верховного суда.
По мнению Семенцова, аргументация ВС по этому делу вышла «несколько запутанной». С одной стороны, судьи указали, что новый застройщик не мог не знать об отсутствии обязательств с дольщиком. С другой — сослались на нормы об обязательствах и договорах, косвенно давая понять, что новый застройщик как бы принял на себя обязательства по договорам со всеми дольщиками.
Одно другое исключает: или обязательства по договору долевого участия перешли от застройщика-банкрота к новому застройщику, или не перешли.
Поэтому из аргументации ВС остается «не вполне ясным», надо ли подобные споры решать в пользу дольщиков всегда, или только в случаях, когда застройщик приобрел с торгов именно «права застройщика», а не сами объекты недвижимости.
В практике все того же Шестого кассационного суда есть несколько других подобных дел, которые разрешались не в пользу дольщиков. В споре № 88-2458/2020 кассация указала, что «достройщик» не является правопреемником первоначального строителя, а потому не несет обязательств по сдаче полноценного объекта перед дольщиком. А в деле № 88-7227/2020 женщина выкупила недостроенную квартиру в банкротстве застройщика, и в таких условиях суд также встал на сторону организации, которая достраивала объект.
* Фамилия и имя изменены редакцией.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
В какие сроки подается претензия?
«Срок подачи претензии остается на ваше усмотрение, только имейте в виду, что ждать у моря погоды — это тактика страусов, зарывающих голову в песок. За это время может произойти ряд событий, влияющих на реальные выплаты вам неустойки, вплоть до банкротства застройщика», — отвечает Павлович.
Юрист рассказывает, что застройщик вполне может игнорировать ваше обращение, а «потянуть время» является обычной тактикой, однако это никоим образом не влияет на ваше право подать в суд. Главная задача дольщика — правильно составить и вовремя направить претензию.
Необходимо знать, что в случае вынесения положительного решения в пользу истца, с ответчика взыскивается не только неустойка, но и следующие суммы:
— компенсация морального вреда;
— штраф, размер которого равен половине от той суммы, которую взыскал суд;
— судебные издержки на оплату нотариальной доверенности, на представителя (если доверенность выдана по этому конкретному делу), почтовые расходы на отправку претензий и иска, а также расходы на юридические услуги.
«Когда вы получите исполнительный лист из суда, взыскать присужденную сумму с застройщика становится делом техники: документ направляется в службу судебных приставов-исполнителей по месту юридического адреса застройщика. В сопроводительном письме опять же, подробно указываете свои финансовые реквизиты и отправляете именно подлинник листа!» — обращает внимание юрист
Наш эксперт рассказывает, что, как правило, судебная практика оказывается на стороне дольщика, но все же рекомендует прибегнуть к помощи специалиста, поскольку если иск составлен неправильно, то возможен его возврат, что влияет на шансы взыскать реальные суммы.
