Аферы с арендой квартир: как обманывают квартирантов и собственников

Аферы с арендой квартир: как обманывают квартирантов и собственников

Аренда — это не только один из самых популярных и доступных вариантов решения квартирного вопроса, но и сегмент, где достаточно распространены мошеннические схемы. Почти каждый, кто хоть раз в жизни снимал квартиру, испытывал чувство тревоги — не обманут ли его с арендой, все ли в порядке с документами.

Сегодня на рынке арендного жилья существуют как классические мошеннические схемы (например, с поддельными документами), так и новые их виды, которые связаны с интернет-технологиями и пандемией. Причем сами аферисты могут выступать как в качестве арендодателей и квартирантов, так и действовать под видом профессионального риелторского агентства. Вместе с юристами и риелторами рассказываем о главных мошеннических схемах с арендой жилья и как себя обезопасить от аферистов.

Содержание статьи

1. Уводят из мессенджера Авито. Мошенник связывается с арендодателем под видом клиента и бронирует квартиру, после этого предлагает перейти в другой мессенджер: WhatsApp, Viber, Telegram или Skype. Там он присылает ссылку якобы на сайт Авито, где можно получить оплату за бронирование.

Или другой вариант: мошенник присылает смс от имени Авито, а в нём — та же ссылка якобы на сайт, где можно получить оплату за бронирование.

Инструкция выглядит убедительно, но Авито никогда не присылает сообщения со ссылками на вывод денег — всё общение проходит внутри Авито

Неважно, как арендодатель получил ссылку: в мессенджере или смс — это в любом случае обман. Ведь на самом деле первую часть оплаты арендодатель получает не через сайт Авито, а обычным банковским переводом или наличными. Вот как это устроено.

Процесс оплаты проходит в два этапа*:

1. Первая часть = Все дни бронирования − Стоимость первого дня.

Арендодатель получает эти деньги при заселении гостя тем способом, о котором они договорились лично: наличными, на карту или электронный кошелёк. Эту часть оплаты невозможно получить на сайте Авито; если вас уверяют в обратном — вас обманывают.

2. Вторая часть = Стоимость первого дня − 10% комиссии от его стоимости.

Арендодатель получит её на второй день заселения гостя. Для этого нужно зайти на сайт Авито, в мессенджер; выбрать диалог с арендатором и нажать кнопку «Вывести ХХХХ ₽».

Подробные правила оплаты есть в службе поддержки Авито.

2. Маскируют свой сайт под Авито. Ссылка от мошенника ведёт на сайт, внешне очень похожий на Авито, — такой сайт называется фишинговым. Он имитирует систему перевода платежей: арендодатель думает, что вводит реквизиты для получения денег, а на самом деле переводит их мошеннику.

Отличить фишинговый сайт от настоящего можно по адресу или внешнему виду.

В адресе фишингового сайта будет написано avito, но с дополнительными приставками и дефисами: avito.ru-buy.delivery, pay. avito-cassa.online.

Внешне сайт будет очень похож на Авито: те же цвета, кнопки в том же стиле, логотип. Но разница есть. На картинке ниже скриншоты фишингового сайта и оригинального. Слева — сообщение на фишинговом сайте: написано на сером фоне, сумма вывода в отдельной строке. Справа — сообщение в Авито: написано на белом фоне с серой окантовкой, сумма вывода есть на кнопке.

Слева мошенники, справа — сервис для вывода денег внутри Авито

Фишинговый сайт может маскироваться под систему электронных переводов, например QIWI или Яндекс.Деньги. Распознать подделку можно так же: сравнить с оригиналом адрес и внешний вид сайта.

3. Маскируют списание денег под зачисление. Мошенник просит арендодателя ввести полные реквизиты карты: номер, срок действия, трёхзначный код с обратной стороны — якобы для зачисления денег. По опыту арендодатель знает, что для получения банковского перевода достаточно номера карты, а остальные реквизиты нужны для списаний. Но мошенники заверяют, что это требование банка, условие платёжной системы или особенность перевода.

Если арендодатель верит мошенникам и вводит реквизиты, банк присылает смс с кодом для подтверждения операции. Но не все банки пишут в этом сообщении, что речь идет о списании. Ничего не подозревающий арендодатель вводит на фишинговом сайте код подтверждения — и деньги с его карты уходят мошенникам.

Сбербанк указывает, что деньги спишут, а Тинькофф Банк просто присылает код и сумму

Чтобы получить от кого-то банковский перевод, достаточно номера карты. Если арендодатель укажет остальные реквизиты — значит, он не получит деньги, а, наоборот, кому-то отправит.

4. Имитируют чат с техподдержкой. На фишинговом сайте может быть установлен онлайн-чат с помощником. Это сделано с расчётом на то, что человек получит сообщение о списании, заподозрит неладное и обратится за помощью. В онлайн-чате мошенник убеждает, что для получения денег действительно нужно ввести полные реквизиты и код из смс, а «списание» означает «зачисление».

Фейковый помощник, который якобы исправил ошибку

Чтобы получить банковский перевод, не нужно указывать срок действия и трёхзначный код с обратной стороны карты; а «списание» — это всегда списание. Не верьте в обратное, даже если человек в чате объясняет всё очень убедительно.

Как закон защищает собственников от рейдерских атак?

1. Преимущественное право покупки

Основной механизм защиты от квартирных рейдеров заложен в ст. 250 Гражданского кодекса (ГК РФ). Данная норма устанавливает преимущественное право покупки участников долевой собственности перед другими лицами в случае продажи своей доли кем-либо из сособственников.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в жилом помещении в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае нарушения преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Иск должен быть подан не позднее трех месяцев с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его преимущественного права. Требование, предъявленное с пропуском указанного срока, удовлетворено не будет. При предъявлении такого иска гражданин обязан внести на депозит суда сумму, эквивалентную покупной цене доли. Невнесение денежных средств является основанием для отказа в иске.

Следует учесть, что собственник, передающий долю, обязан лишь направить уведомление. Неполучение сособственником корреспонденции без уважительной причины не является основанием для оспаривания сделки по отчуждению доли. В такой ситуации преимущественное право покупки не будет считаться нарушенным.

2. Нотариальная форма сделки

С 2016 г. введено требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями объектов недвижимости. Эти изменения позиционировались как метод борьбы с «черным» риэлтерством, однако на практике просто увеличили стоимость процедуры отчуждения долей в праве собственности. Изменения принесли больше выгоды нотариусам, чем пользы гражданам.

3. Определение порядка пользования жилым помещением

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).

Таким образом, у собственника доли есть право на обращение в суд с иском об определении порядка пользования помещением, если этого не было сделано ранее. Удовлетворение такого иска позволит закрепить за каждым собственником определенные комнаты в квартире. Стоит учесть, что коридор, кухня и иные места общего пользования останутся в совместном пользовании.

4. Выдел доли собственника в натуре

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ч. 2 ст. 252 ГК РФ). Этот способ защиты актуален для недвижимого имущества, доля из которого может быть выделена как самостоятельный объект недвижимости, например жилой дом с земельным участком. Для такого раздела в судебном порядке потребуется проведение судебной строительной экспертизы.

5. Принудительный выкуп малозначительной доли

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).

Часто приобретенная рейдерами доля является малозначительной. И очевидно, что если, например, в однокомнатной квартире площадью 30 м гражданин имеет 1/30 долю, а такой доле будет эквивалентен всего один метр жилой площади, то он не сможет использовать ее без существенного нарушения прав другого собственника. Поэтому можно требовать в суде ее выкупа.

6. Уголовная ответственность

Специальных статей, предусматривающих ответственность за жилищное рейдерство, в Уголовном кодексе (УК РФ) нет, поскольку рейдерство может осуществляться разными способами, подпадающими под разные статьи.

Рейдеров могут привлечь к ответственности за хищение имущества в роли организаторов либо исполнителей. Наказание устанавливается в зависимости от того, каким способом было совершено преступление – мошенничество (ст. 159 УК РФ), вымогательство (ст. 163 УК РФ), принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179 УК РФ). Однако добиться возбуждения уголовного дела бывает довольно сложно. Шанс на успех в каждом случае зависит от специфики и способа совершенного деяния.

Легче совершить, чем раскрыть

Однако с такими уголовными делами в последнее время возникают большие проблемы. По данным МВД России, за 10 месяцев 2020 года рост числа преступлений, совершенных с использованием информационно-телекоммуникационных технологий или в сфере компьютерной информации, оказался очень большим: плюс 75% относительно аналогичного периода прошлого года. Всего возбуждено 420 662 дела . Из них по статье «Кража» — 144 тыс., это плюс 82,9% относительно прошлого года. По статье «Мошенничество» — 173 тыс., плюс 77,8%. По статье «Мошенничество с использованием электронных средств платежа» — 24,5 тыс., плюс 96,2%.